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Bail commercial – Charges et taxes

Bail commercial – Charges et taxes récupérables

La jurisprudence pose le principe selon lequel tout ce qui n’est pas expressément mentionné dans le bail comme étant à la charge du preneur n’est pas dû par ce dernier et doit donc rester à la charge du propriétaire.

Les parties peuvent faire référence à la liste des charges et taxes récupérables telles que limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987 en matière de baux d’habitation.

Cependant, en l’absence de référence expresse à ce texte, ce dernier n’aura pas vocation à s’appliquer naturellement aux baux commerciaux ou professionnels.

Jusqu’à la Loi PINEL du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, la liberté contractuelle permettait de porter toutes les charges et taxes possibles sur la tête du preneur, de telle façon que le loyer soit véritablement net de toutes charges ou taxes pour le bailleur.

L’article R 145-35 du Code de commerce institué par le Décret du 3 novembre 2014 est venu lister un certain nombre de taxes ou de charges qu’il était possible ou interdit de faire supporter au locataire, à savoir :

a) Taxes qu’il est permis de faire supporter au locataire :

-La Taxe Foncière et les taxes additionnelles à celle-ci ;

-Les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble (il faut entendre par là, la Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, si les locaux y sont assujettis)

-Les impôts, taxes et redevances liés à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (il faut entendre par là, la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la Taxe de balayage)

b) Taxes qu’il est interdit de faire supporter au locataire :

-La contribution économique territoriale ;

-Tous autres taxe, impôt ou redevance dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire de l’immeuble ;

-Dans un ensemble immobilier, les impôts, taxes et  redevances relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

c) Charges qu’il est interdit de faire supporter au locataire :

– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

-Dans un ensemble immobilier, les charges ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

d) Charges qu’il est permis de faire supporter au locataire :

Par définition, ce qui n’est pas interdit reste permis.

Dès lors, le Bailleur est en droit de refacturer au Locataire, à titre d’exemple :

– l’ensemble des charges de copropriété de l’immeuble dont dépendent les lieux loués

-l’intégralité de ses primes d’assurance,

-divers frais de gestion technique, juridique ou commerciale de l’immeuble, (comme par exemple les honoraires de rédaction d’actes)

En matière de bail commercial, on dit de certaines clauses qu’elles sont « exorbitantes de droit commun » lorsqu’elles font peser sur le locataire le remboursement de charges ou de taxes dont on considère qu’elles pèsent naturellement sur le propriétaire, et qu’elles affectent à la baisse, le montant de la valeur locative qui sera déterminé lors du renouvellement du bail ou lors de la révision de loyer en cours de bail.

Sont considérées comme des clauses exorbitantes de droit commun, celles qui mettent à la charge du locataire, par exemple, le remboursement de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux, des primes d’assurance du propriétaire, ainsi que de l’ensemble des charges de copropriété de l’immeuble (c’est-à-dire celles qui dépassent les charges dites « locatives » telles que, par exemple, le remboursement des honoraires du syndic de copropriété).

En revanche, ne sont pas considérées comme des clauses exorbitantes de droit commun, celles qui mettent à la charge du locataire le paiement ou le remboursement des charges ou taxes liées à son exploitation personnelle des lieux ou à ses consommations personnelles, comme par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou bien les charges de copropriété dites « locatives » (par exemple, le remboursement des charges d’eau froide ou de chauffage collectif).

Il est important de noter que la Loi PINEL en date du 18 juin 2014 a institué un article nouveau L 145-40-2 du Code de commerce qui prévoit notamment que :

– d’une part, le contrat de location devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail avec indication de la répartition entre bailleur et locataire

– d’autre part, le bailleur devra adresser au locataire un état récapitulatif annuel des charges, taxes et impôts, le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

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