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Bail commercial – Travaux de réparation d’entretien en cours de bail

Travaux de réparation en cours de bail

Principe général :

On distingue traditionnellement les réparations d’entretien « ou petites réparations » prévues par l’article 605 du Code civil et qui sont à la charge du locataire, des « grosses réparations » prévues à l’article 606 du Code civil et qui sont à la charge du bailleur.

L’article 606 du Code civil dresse une liste limitative des grosses réparations.

On la résume généralement par l’expression « le clos et le couvert », à savoir :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôtures aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Les réparations d’entretien sont donc définies par défaut.

Ainsi, tout ce qui n’est pas une grosse réparation énumérée à l’article 606 du Code civil est une réparation d’entretien à la charge du locataire.

Il y a néanmoins des limites à cette règle :

  • Si des réparations d’entretien sont dues à la vétusté ou à un cas de force majeure, c’est au bailleur de les supporter (article 1755 du Code civil).
  • La vétusté suppose la réfection ou le remplacement complet d’un élément d’équipement et pas seulement sa réparation.
  • Mais il est de jurisprudence que si la vétusté est la conséquence du manquement du locataire à son obligation d’entretien, ce n’est pas au bailleur de la supporter.

D’où de véritables difficultés de preuves en la matière.

Nouveauté :

Alors qu’auparavant, il était tout à fait possible conventionnellement de faire supporter au locataire d’un bail commercial les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, cette faculté est désormais prohibée depuis le décret d’application de la Loi PINEL, décret en date du 3 novembre 2014 qui a institué  l’article  R. 145-35 du Code de commerce aux termes duquel il n’est plus possible d’imputer au locataire « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

En outre, s’il est toujours possible de prévoir conventionnellement que le Preneur prendra à sa charge les travaux liés à la vétusté, par dérogation à l’article 1755 du Code civil, c’est à la condition impérative que de tels travaux ne relèvent pas des « grosses réparations » prévues à l’article 606 du code civil (article R 145-35 al.2 du code de commerce).

Enfin, la Loi PINEL en date du 18 juin 2014 a institué un article nouveau L 145-40-2 du Code de commerce lequel prévoit notamment que lorsque l’ensemble immobilier comporte plusieurs locataires, le bailleur devra communiquer à chaque locataire lors de la conclusion du bail et tous les trois ans, d’une part un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et d’autre part, un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.

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