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Refus de renouvellement du bail

Le Cabinet CHERQUI Avocats, établi à Paris dans le 16e arrondissement (75116), vous assiste dans tous vos litiges relatifs au refus de renouvellement du bail commercial.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions.

CHERQUI Avocats – Refus de renouvellement du bail commercial :

/ Avocat – Refus du renouvellement– règle générale : paiement d’une indemnité d’éviction :

A l’issue du bail commercial, et sous réserve du respect de certaines conditions, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail. C’est l’essence même du statut protecteur des baux commerciaux qui confère au locataire le bénéfice de la propriété commerciale.

C’est pourquoi, en principe, si, en fin de bail, le bailleur souhaite refuser à son locataire le renouvellement de son bail, ce qu’il peut toujours faire, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

C’est ainsi qu’à l’occasion de la délivrance d’un congé à son locataire, ou bien en réponse à une demande de renouvellement de bail formée par ce dernier, le bailleur aura notamment la possibilité de lui refuser le renouvellement de son bail, en lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans les deux cas, l’acte devra informer impérativement le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction, la faculté dont il dispose de saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de prescription de deux ans, délai qui court soit à compter de la date d’effet du congé (en cas de congé délivré par le Bailleur), soit à compter de la date de signification du refus de renouvellement (en cas de réponse négative à une demande de renouvellement de bail formée par le Locataire).

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.

Il sera néanmoins tenu de verser au Bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à restitution définitive des lieux.

Afin que le locataire puisse prétendre à une indemnité d’éviction, les deux conditions suivantes doivent impérativement être réunies :

  • Le local considéré doit avoir fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
  • Le fonds de commerce, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années

L’indemnité d’éviction comprend d’une part une indemnité principale (*) et d’autre part, des indemnités accessoires (**)

(*) L’indemnité principale correspond :

– soit à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, lorsque le non renouvellement du bail a pour conséquence la perte définitive du fonds de commerce,

-soit à la valeur du droit au bail, lorsque le non renouvellement du bail entraîne non pas la perte du fonds de commerce mais son simple transfert dans un autre lieu (d’où un préjudice moindre)

(**) Les indemnités accessoires correspondent aux frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi qu’aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, outre le cas échéant aux troubles commerciaux et aux indemnités de licenciement du personnel

Le montant de l’indemnité d’éviction doit être apprécié au jour le plus proche de la réalisation du préjudice et à la date de l’éviction du locataire.

/ Avocat – Refus de renouvellement – exception : refus de paiement d’une indemnité d’éviction :

Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail tout en refusant à ce dernier le paiement d’une d’indemnité d’éviction dans les cas principaux suivants :

1) Si le local considéré n’a pas fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ;

2) Si le fonds de commerce n’a pas fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années, et ce, sans raison sérieuse et légitime ;

3) Si le Bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, comme par exemple une inexécution des obligations du Bail.

Il peut s’agir par exemple d’un défaut de paiement répété des loyers et charges, d’une sous-location non autorisée, d’un changement d’activité ou de la réalisation de travaux non-autorisés par le bailleur, les exemples sont nombreux.

4) S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Dans les cas n°2 et 3 uniquement, le Bailleur doit impérativement et préalablement faire délivrer au locataire, par voie d’huissier, une Sommation d’avoir à cesser l’infraction ou de pallier le manquement dans un délai d’un mois.

Si, à l’issue de ce délai, l’infraction est poursuivie ou renouvelée, le Bailleur pourra signifier à son locataire, par voie d’huissier, son refus de lui payer une indemnité d’éviction, soit à l’occasion de la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement du bail, soit dans une réponse à la demande de renouvellement de bail formée par ce dernier.

Dans les deux cas, l’acte devra mentionner expressément et précisément les causes de refus de paiement de l’indemnité d’éviction ainsi que la faculté dont dispose le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction de saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de prescription de deux ans qui court soit à compter de la date d’effet du congé (en cas de congé délivré par le Bailleur), soit à compter de la date de signification du refus de renouvellement (en cas de réponse négative à une demande de renouvellement de bail formée par le Locataire).

En effet, si cette prescription est acquise, le locataire sera déchu de tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de tout droit au maintien dans les lieux, de sorte que le bailleur pourra poursuivre son expulsion immédiate.

A noter que la prescription biennale pourra être interrompue par voie judiciaire à l’initiative du Bailleur comme à l’initiative du Locataire.

/ Avocat – Refus de renouvellement – procédure judiciaire :

En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction lorsque celle-ci a été offerte, ou bien lorsque le locataire prétend au paiement d’une indemnité d’éviction, alors même que le Bailleur en a refusé le principe, des procédures bien spécifiques, dont notre Cabinet d’avocats est coutumier, sont prévues. L’action judiciaire est ouverte à chacune des parties et doit être impérativement intentée dans le délai de prescription de deux ans précité. Les grandes étapes de la procédure judiciaire, dont notre cabinet d’avocats est coutumier, sont les suivantes :

  1. a) En cas d’offre de paiement d’une indemnité d’éviction :
  1.  Action en référé devant le Tribunal de Grande Instance en vue d’obtenir la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de donner son avis tant sur le montant de l’indemnité d’éviction due par le Bailleur que sur le montant de l’indemnité d’occupation due par le Locataire
  2. Suivi de l’expertise judiciaire
  3. Après dépôt du rapport d’expertise, et en l’absence d’arrangement amiable : procédure au fond en ouverture de rapport devant le Tribunal de Grande Instance afin de faire fixer par jugement le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, la fixation par le Tribunal valant condamnation à paiement.

Ce jugement sera susceptible d’appel.

  1. b) En cas de refus de paiement d’une indemnité d’éviction :
  1. Procédure au fond devant le Tribunal de Grande Instance ayant pour objet de dire et juger si le motif de refus de paiement avancé par le bailleur est valable et donc si le Locataire a droit ou non au paiement d’une indemnité d’éviction.

Si le Tribunal donne raison au Bailleur, il n’y a pas lieu à expertise judiciaire, et le Tribunal ordonnera logiquement l’expulsion du locataire.

Si en revanche, le Tribunal donne raison au Locataire, il ordonnera, par jugement avant dire droit la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de donner son avis tant sur le montant de l’indemnité d’éviction due par le Bailleur que sur le montant de l’indemnité d’occupation due par le Locataire.

Ce jugement avant-dire droit sera susceptible d’appel.

  1. Dans l’hypothèse où une expertise judiciaire est ordonnée : Suivi de l’expertise judiciaire
  2. Après dépôt du rapport d’expertise, et en l’absence d’arrangement amiable : rétablissement de la procédure devant le Tribunal de Grande Instance en ouverture de rapport afin de faire fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, la fixation par le Tribunal valant condamnation à paiement.

Ce jugement après rapport d’expertise sera également susceptible d’appel.

Il est à noter qu’en principe, sauf cas particulier, dans le délai maximum de 15 jours suivant la signification de la décision définitive, si le Bailleur n’est pas satisfait du montant de l’indemnité d’éviction fixée par le Tribunal, et si le locataire est encore dans les lieux, le Bailleur pourra exercer son droit de repentir en offrant finalement le renouvellement du bail, ce qui le fera échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.

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