L e Cabinet CHERQUI Avocats, établi à Paris dans le 16e arrondissement (75116), vous assiste dans tous vos litiges relatifs à la révision du loyer commercial.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions.

CHERQUI Avocats – Révision du loyer commercial :

/ Avocat révision loyer commercial – règles générales :

Les règles de révision du loyer commercial en cours de bail sont soumises soit uniquement au régime de la révision légale appelée encore révision triennale (1), soit également au régime conventionnel de la clause d’indexation appelée plus couramment clause d’échelle mobile (2).

1° Avocat – Révision triennale légale :

Ce régime légal s’applique par défaut à l’ensemble des baux commerciaux, sauf clause particulière. Il prévoit que chacune des parties a la faculté de solliciter l’une auprès de l’autre la révision du loyer en cours, à condition qu’il se soit écoulé au moins 3 ans depuis l’entrée en jouissance du locataire, ou depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du loyer. Cette révision n’est pas automatique. Elle n’a pas de caractère rétroactif et ne joue que pour l’avenir. La demande en révision doit impérativement être formée par lettre RAR ou par voie d’huissier et doit impérativement indiquer le montant du loyer désiré.

La loi pose comme principe que le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord amiable des parties sur celle-ci, le Juge éventuellement saisi du litige devra se référer aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, après avoir, le cas échéant, recueilli l’avis d’un Expert judiciaire.

Cependant, par exception au principe général, et afin d’éviter les litiges en cours de bail, le législateur a institué le mécanisme du plafonnement en vertu duquel la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel applicable (à savoir l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou bien l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)).

Aussi, on parle de « déplafonnement » du loyer en matière de révision triennale lorsqu’il y a lieu de fixer le loyer révisé sans application de la règle du plafonnement, c’est-à-dire à la valeur locative réelle des lieux,  même si celle-ci s’avère supérieure au loyer-plafond ou inférieure  au loyer en cours.

La seule hypothèse de déplafonnement prévue en la matière consiste pour le bailleur ou le locataire à prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,  à la hausse ou à baisse, selon l’intérêt de l’un ou de l’autre.

La Loi PINEL en date du 18 juin 2014 a réformé ce point en instituant la règle dite du « plafonnement du déplafonnement » ou du « déplafonnement en escalier », aux termes de laquelle, en cas de fixation judiciaire du loyer à la valeur locative avec augmentation du loyer, celle-ci ne pourra être atteinte qu’après augmentation successive de 10% par an calculé sur le dernier loyer exigible au cours de l’année précédente.

Exemple:

Supposons un loyer exigible au jour de la date d’effet de la révision triennale de 100.000 € par an en principal.

Le juge des loyers commerciaux fixe le loyer révisé à une valeur locative déplafonnée estimée à 200.000 €.

Le loyer sera alors rétroactivement de:

110.000 € pour la première année (100.000 € + 10%)

121.000 € pour la deuxième année (110.000 € + 10%)

133.100 € pour la troisième année (121.000 € + 10%)

Et ainsi de suite…

2° Avocat – Révision conventionnelle :

Les parties peuvent prévoir, dés la conclusion du bail, que le loyer sera automatiquement révisé selon une certaine périodicité (généralement tous les ans) et selon un certain indice (par défaut l’indice du coût de la construction, mais cela peut être également  l’indice des loyers commerciaux s’il  est applicable et s’il a été retenu par les parties). C’est le régime de la clause d’indexation ou « clause d’échelle mobile ». La révision issue d’une telle clause est automatique et ne nécessite pas de formalités particulières. Elle a un caractère rétroactif de sorte que tant le bailleur que le locataire sont en droit de réclamer l’un à l’autre, un rappel de loyer ou un remboursement de trop-perçu de loyers, selon le cas, et ce, sur les 5 dernières années au maximum, délai de prescription en la matière.

Il est important de préciser que, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile et que le loyer a subi une variation à la hausse ou à la baisse de plus de 25 % par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du loyer, le locataire comme le bailleur pourront demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative. Cette demande en révision pourra se faire par lettre RAR ou par acte d’huissier et devra mentionner impérativement le montant du loyer désiré. Il s’agit en quelque sorte d’un cas de déplafonnement spécifique et automatique qui joue au profit de chacune des parties et qui ne nécessite pas d’autres preuves que l’existence d’une clause d’échelle mobile et celle de la variation de plus de 25% du loyer.

Cette faculté représente un intérêt énorme s’il s’avère que l’application de l’indice et la valeur locative sont complètement déconnectés l’une de l’autre.

A noter que la règle du « déplafonnement en escalier » de 10% par an instituée par la Loi PINEL évoquée plus haut s’applique également dans cette hypothèse spécifique de déplafonnement en cours de bail avec augmentation du loyer.

/ Avocat révision loyer commercial – procédure de révision :

En cas de désaccord sur le montant du loyer du bail révisé, une procédure bien spécifique, dont notre Cabinet d’avocats est coutumier, est prévue en vue de sa fixation. L’action judiciaire est ouverte à chacune des parties et doit être impérativement intentée dans un délai de deux ans. Les grandes étapes que notre Cabinet d’avocats mettra en œuvre sont les suivantes :

  1. Notification d’un Mémoire en lettre RAR à la partie adverse et éventuel Mémoire en réplique adverse,
  2. Un mois après : Assignation devant le Juge des loyers commerciaux pour une date d’audience,
  3. Jugement fixant directement le loyer ou ordonnant une expertise judiciaire,
  4. Le cas échéant : Expertise judiciaire,
  5. Nouvel échange de Mémoires après dépôt du rapport d’expertise,
  6. Jugement du Juge des loyers commerciaux fixant le loyer du bail commercial révisé avec effet rétroactif à la date d’effet de la demande en révision.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à contacter directement notre Cabinet d’avocats à Paris pour répondre à toutes vos questions en matière de révision de loyer commercial.