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Bail commercial – Travaux de mise en conformité

Travaux de mise en conformité

On entend par travaux de mises en conformité, d’une part, les travaux de mise en conformité aux normes administratives générales (Loi, Règlement …) et d’autre part, les travaux prescrits spécifiquement par l’administration pour un local donné (par exemple sur décision d’une commission d’hygiène ou de sécurité).

Principe général :

En l’absence de clause spécifique, les travaux de mise en conformité des locaux sont à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance sur le fondement de l’article 1719-2 du Code civil lequel dispose que le bailleur est tenu « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière (…) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

Ainsi, en application de cet article et en l’absence de clause contraire expresse, c’est au bailleur de supporter la mise en conformité des lieux à la destination contractuelle promise.

Bien entendu, il est de jurisprudence que si les travaux prescrits par l’Autorité administrative ont pour cause un non respect par le locataire des normes en vigueur, ce n’est bien entendu pas au propriétaire de les supporter.

Clause dérogatoire :

Le principe général énoncé ci-dessus n’est pas d’ordre public.

Ainsi, il est tout à fait légal de prévoir, dans le cadre des baux commerciaux ou professionnels, une clause dérogatoire aux termes de laquelle le preneur devra prendre à sa charge :

  • soit certains travaux de mise aux normes limitativement énumérés,
  • soit tous les travaux de mise aux normes quels qu’ils soient.

Dans le premier cas, lorsque la clause ne vise que certains travaux énumérés limitativement, elle doit être d’interprétation stricte selon la jurisprudence, de sorte qu’elle ne saurait être étendue à des travaux non expressément visés par la clause.

Dans le second cas, la clause qui met à la charge du preneur tous les travaux de mise en conformité aux normes imposées par l’administration, doit être rédigée de façon suffisamment claire, expresse et non équivoque pour éviter toute ambiguïté et toute limitation.

Cependant, le décret d’application de la Loi PINEL, décret en date du 3 novembre 2014 qui a institué  l’article  R. 145-35 du Code de commerce, est venu poser une limite impérative à cette faculté de faire supporter au locataire les travaux de mise en conformité : ces travaux de mise en conformité ne doivent pas relever des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Nouveauté :

La Loi PINEL en date du 18 juin 2014 a institué un article nouveau L 145-40-2 du Code de commerce lequel prévoit notamment que lorsque l’ensemble immobilier comporte plusieurs locataires, le bailleur devra communiquer à chaque locataire lors de la conclusion du bail et tous les trois ans, d’une part un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et d’autre part, un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.

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