01 44 05 32 90

cabinet@cherqui.fr

15, rue de Lübeck

75116 PARIS

09h30 - 19:00

du Lundi au Vendredi / sur RDV

Expulsion – Loyers impayés (Habitation)

Le Cabinet CHERQUI Avocats, établi à Paris dans le 16e arrondissement (75116), vous assiste dans toutes vos procédures d’expulsion.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions.

On peut distinguer les problématiques selon qu’il s’agisse d’un bail classique ou d’un bail d’habitation meublé.

CHERQUI Avocats – Baux d’habitation classiques  (locaux vides et non meublés) :

/ Avocat référé-expulsion – Loi applicable :

La Loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locaux vides à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

/ Avocat expulsion – Tribunal compétent :

La procédure d’expulsion est de la compétence exclusive du Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble loué.

/ Avocat expulsion – Procédure :

a) Délivrance d’un Commandement de payer au locataire par voie d’huissier :

Ce commandement de payer devra viser la clause résolutoire du bail, dont une copie sera annexée, et contenir un décompte exact des sommes dues. Il sera en outre dénoncé par huissier à l’éventuelle caution solidaire dans les 15 jours de sa délivrance.

Délai rattaché au commandement de payer : 2 mois. Ainsi, à défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement au plus tard à l’issue de ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise et notre Cabinet d’avocats pourra, dans l’intérêt du bailleur,  lancer la procédure judiciaire en référé-expulsion.

b) Assignation en référé-expulsion devant le Tribunal d’Instance compétent délivrée par voie d’huissier pour une date d’audience donnée :

L’assignation devra être également dénoncée à la Préfecture au moins deux mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de l’action.

c) Audience des référés :

Si le locataire est présent à l’audience, notre Cabinet d’avocats actualisera la créance locative du bailleur.

S’il est présent et ne conteste pas sa dette, il sollicitera en règle générale des délais de paiement de sa dette par l’octroi d’un échéancier et par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

A défaut de renvoi, l’affaire est plaidée et le juge d’instance indiquera la date à laquelle sera rendu le délibéré.

d) Ordonnance de référé :

Sauf incident, le Juge des référés rend une Ordonnance aux termes de laquelle il peut prendre deux décisions distinctes :

  • Soit il constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire du bail et dans cette hypothèse, il ordonnera l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le condamnera également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, outre aux dépens (frais d’huissier), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).
  • Soit il fait droit à la demande de délai de paiement formée par le locataire. Dans cette hypothèse, il  condamnera le locataire au paiement de l’arriéré locatif, en lui accordant la faculté de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités égales et consécutives, en plus du loyer courant (sur 24 mois maximum). Il suspendra alors les effets de la clause résolutoire du bail durant la durée d’exécution du plan d’échelonnement de la dette et prévoira une clause de déchéance du terme selon laquelle à défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, l’intégralité des sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles, et le bailleur pourra faire procéder à son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est. Il fixera d’ores et déjà le montant de l’indemnité d’occupation à la charge du locataire dans une telle hypothèse et condamnera ce dernier aux dépens (frais d’huissier), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).

L’Ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, nonobstant appel.

e) Signification de l’ordonnance de référé et délivrance d’un commandement de quitter les lieux :

L’acte de signification de l’ordonnance de référé par voie d’huissier de Justice fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties. L’appel sera porté devant la Cour d’appel.

  • S’il s’agit d’une Ordonnance d’expulsion immédiate, notre Cabinet d’avocats la transmettra à l’huissier de Justice compétent pour signification au locataire devenu occupant sans droit ni titre, et exécution de la décision, tant pour le recouvrement des sommes dues (par voie de saisies diverses) que pour l’expulsion elle-même. Ainsi, dans une telle hypothèse, l’huissier délivrera à l’intéressé un commandement de quitter les lieux, en marge de l’acte de signification.
  • S’il s’agit d’une Ordonnance qui accorde des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire durant ces délais, notre Cabinet d’avocats la transmettra à l’huissier de Justice compétent pour procéder uniquement à l’acte de signification au locataire dans la mesure où c’est cet acte qui marquera le point de départ du plan d’apurement de la dette. Tant que le locataire respecte scrupuleusement le plan accordé, il est sursis à son expulsion et à toutes formes de saisies à son encontre. A l’issue du plan, s’il est parfaitement respecté, le locataire a sauvé son bail. En revanche, à défaut de paiement à bonne date tant du loyer courant que de l’échéance sur l’arriéré, il y aura déchéance du terme sans qu’il soit nécessaire de revenir devant le Juge. L’huissier, pourra alors, à la demande de notre Cabinet d’avocats, procéder à des saisies et délivrer un commandement de quitter les lieux.

Le commandement de quitter les lieux laissera à l’intéressé et à tous occupants de son chef un délai de 2 mois pour libérer les lieux de tous meubles et occupation. Il est notifié au Préfet. A partir du moment où il est notifié, son destinataire a la faculté de saisir le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance d’une demande de délais pour quitter les lieux. Le Juge peut accorder un délai pouvant aller jusqu’à 1 an. A cette occasion, notre Cabinet d’avocats ne manque pas de représenter les intérêts du bailleur pour s’opposer à l’octroi de tout délai de maintien dans les lieux. La décision du Juge de l’Exécution est elle-même susceptible d’appel devant le Cour d’appel, dans le délai d’un mois suivant sa notification par le Greffe.

f) Procès-verbal de réquisition de la force publique :

Passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, si les lieux sont toujours occupés, l’huissier de Justice sollicitera auprès de la Préfecture du Département, le concours de la force publique, préalable obligatoire avant toute mesure d’expulsion forcée.

La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse.

L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.

g) Procès-verbal d’expulsion :

Si le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice pourra alors prendre rendez-vous avec le commissariat de police ainsi qu’avec un serrurier pour procéder à l’expulsion forcée, à condition de ne pas se trouver dans la fameuse « période d’hiver » qui s’écoule du 1er novembre au 15 mars suivant.

La période d’hiver est la période durant laquelle il ne peut être procédé à l’expulsion effective et forcée de l’intéressé. En revanche, la période d’hiver n’interdit pas au bailleur de diligenter les actes nécessaires à l’obtention d’une décision d’expulsion ainsi que les actes préalables à l’exécution forcée de celle-ci, ni même  de requérir le concours de la force publique. Simplement, en cas d’obtention du concours de la force publique, l’expulsion effective et forcée ne pourra avoir lieu avant le 16 mars qui suit l’autorisation de la préfecture.

Après avoir fait libérer les lieux de toutes personnes, l’huissier fera apposer les scellés par le biais du serrurier présent et dressera enfin un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.

CHERQUI Avocats – Baux d’habitation meublés :

De la même manière, notre Cabinet d’avocats à Paris vous accompagne dans toutes les procédures d’expulsion s’agissant de baux d’habitation meublés.

/ Avocat expulsion – Loi applicable :

Les baux meublés sont régis par les articles 1709 et suivants du Code civil et, s’il s’agit de la résidence principale du locataire, par les dispositions spéciales de la Loi du 26 juillet 2005.

/ Avocat expulsion – Tribunal compétent :

La procédure d’expulsion s’agissant de baux d’habitation meublés est de la compétence exclusive du Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble loué.

/ Avocat expulsion – Procédure :

Contrairement à une idée très répandue, l’expulsion d’un locataire défaillant dans le paiement de son loyer, dans le cadre de baux  meublés n’est pas plus facile que dans le cadre de locaux vides.

Il n’y a en réalité que deux différences notables :

  • Alors que pour les locaux vides à usage d’habitation ou mixtes, la Loi du 6 juillet 1989 impose un délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement pour voir la clause résolutoire acquise (voir plus haut), pour les locaux meublés dont le bail est essentiellement régi par le Code Civil, le délai est laissé à la liberté des contractants : la plupart du temps, ce délai est fixé par le contrat à 1 mois.
  • Alors que pour les locaux vides à usage d’habitation ou mixtes, la Loi du 6 juillet 1989 impose que l’assignation soit dénoncée au Préfet au moins deux mois avant l’audience (ce qui impose donc de ne pouvoir prendre de date d’audience inférieure à 2 mois), ce n’est pas le cas pour les locaux meublés, de sorte que, sous réserve de l’agenda du Tribunal, l’assignation pourra être délivrée pour une date d’audience inférieure à 2 mois.

Pour le reste, la procédure d’expulsion sur acquisition de clause résolutoire est exactement la même que pour les locaux vides et le locataire bénéficie exactement des mêmes délais protecteurs et de la période d’hiver.

Le Cabinet CHERQUI Avocats vous assistera dans toutes les procédures d’expulsion relatives aux baux d’habitation (vide ou meublé) en cas de défaut de paiement des loyers, afin de faire respecter vos droits.

Vous cherchez un avocat en Droit immobilier ?

Contactez-nous