CHERQUI & RICHEMOND Avocats, établi à Paris dans le 16e arrondissement (75116), vous assiste dans toutes vos procédures d’expulsion.
N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre réseau pour répondre à toutes vos questions.
On peut distinguer les problématiques selon qu’il s’agisse d’un bail d’habitation vide ou d’un bail d’habitation meublé.
CHERQUI & RICHEMOND Avocats – Baux d’habitation classiques (locaux vides et non meublés) :
/ Avocat référé-expulsion – Loi applicable :
La Loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locaux vides à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
/ Avocat expulsion – Tribunal compétent :
La procédure d’expulsion est de la compétence exclusive du Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué.
/ Avocat expulsion – Procédure :
a) Délivrance d’un commandement de payer au locataire par voie d’huissier :
Ce commandement de payer devra viser la clause résolutoire du bail (qui est désormais systématique dans tout contrat de bail, même à défaut de clause et même dans le cas d’un bail verbal, depuis la loi du 27 juillet 2023) et contenir un décompte exact des sommes dues. Il sera en outre dénoncé par huissier à l’éventuelle caution solidaire dans les 15 jours de sa délivrance.
Délai rattaché au commandement de payer : 6 semaines (délai réduit par la loi du 27 juillet 2023). Ainsi, à défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement au plus tard à l’issue de ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise et notre Cabinet d’avocats pourra, dans l’intérêt du bailleur, engager une procédure judiciaire en référé-expulsion.
b) Assignation en référé-expulsion devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire compétent délivrée par voie d’huissier pour une date d’audience donnée :
L’assignation devra être également dénoncée à la Préfecture au moins 6 semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande (délai réduit par la loi du 27 juillet 2023).
c) Audience des référés :
Si le locataire est présent ou représenté à l’audience, et à défaut de renvoi, l’affaire sera plaidée et notre Cabinet d’avocats actualisera la créance locative du bailleur.
S’il ne conteste pas sa dette, le locataire sollicitera en règle générale des délais de paiement, qui ne pourront être octroyés qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (il s’agit là d’une nouveauté apportée par la loi du 27 juillet 2023).
Dans ce cas, les effets de la clause résolutoire pourront être suspendus, mais cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
A l’issue de la plaidoirie, le juge indiquera la date à laquelle sera rendu le délibéré.
d) Ordonnance de référé :
Sauf incident, le Juge des référés rend une Ordonnance aux termes de laquelle il peut prendre deux décisions distinctes :
Soit il constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire du bail et dans cette hypothèse, il ordonnera l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le condamnera également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, outre aux dépens (frais d’huissier), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).
Soit il fait droit à la demande de délai de paiement formée par le locataire. Dans cette hypothèse, il condamnera le locataire au paiement de l’arriéré locatif, en lui accordant la faculté de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités égales et consécutives, en plus du loyer courant (dans la limite de 3 années), à la condition toutefois que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il suspendra alors les effets de la clause résolutoire du bail durant la durée d’exécution du plan d’échelonnement de la dette. Le nouveau texte issu de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Cette déchéance du terme désormais automatique signifie qu’à défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, l’intégralité des sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles, et le bailleur pourra faire procéder à son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est. Il fixera d’ores et déjà le montant de l’indemnité d’occupation à la charge du locataire dans une telle hypothèse et condamnera ce dernier aux dépens (frais d’huissier), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).
L’Ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, nonobstant appel.
e) Signification de l’ordonnance de référé et délivrance d’un commandement de quitter les lieux :
L’acte de signification de l’ordonnance de référé par voie d’huissier de Justice fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties. L’appel sera porté devant la Cour d’appel.
S’il s’agit d’une Ordonnance d’expulsion immédiate, notre Cabinet d’avocats la transmettra à l’huissier de Justice compétent pour signification au locataire devenu occupant sans droit ni titre, et exécution de la décision, tant pour le recouvrement des sommes dues (par voie de saisies diverses, une décision de justice étant exécutoire pendant 10 ans) que pour l’expulsion elle-même. Ainsi, dans une telle hypothèse, l’huissier délivrera à l’intéressé un commandement de quitter les lieux, en marge de l’acte de signification.
S’il s’agit d’une Ordonnance qui accorde des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire durant ces délais, notre Cabinet d’avocats la transmettra à l’huissier de Justice compétent pour procéder uniquement à l’acte de signification au locataire dans la mesure où c’est cet acte qui marquera le point de départ du plan d’apurement de la dette. Tant que le locataire respecte scrupuleusement le plan accordé, il est sursis à son expulsion et à toutes formes de saisies à son encontre. A l’issue du plan, s’il est parfaitement respecté, le locataire a sauvé son bail. En revanche, à défaut de paiement à bonne date tant du loyer courant que de l’échéance sur l’arriéré, il y aura déchéance du terme sans qu’il soit nécessaire de revenir devant le Juge. L’huissier, pourra alors, à la demande de notre Cabinet d’avocats, procéder à des saisies et délivrer un commandement de quitter les lieux.
Le commandement de quitter les lieux laissera à l’intéressé et à tous occupants de son chef un délai de 2 mois pour libérer les lieux de tous meubles et occupation. Il est notifié au Préfet. L’ancien locataire a la faculté de saisir le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire compétent d’une demande de délais pour quitter les lieux (délais dit de grâce, ou sursis à expulsion), lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le Juge peut accorder un délai pouvant aller jusqu’à 1 an (contre 3 ans avant la loi du 27 juillet 2023). A cette occasion, notre Cabinet d’avocats ne manque pas de représenter les intérêts du bailleur pour s’opposer à l’octroi de tout délai de maintien dans les lieux. La décision du Juge de l’Exécution est elle-même susceptible d’appel devant le Cour d’appel, dans le délai d’un mois suivant sa notification par le Greffe.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, un ancien locataire défaillant qui se maintient dans les lieux nonobstant l’obtention d’une décision d’expulsion passée en force de chose jugée, commet désormais un délit d’occupation frauduleuse, dont la sanction est de 7.500 euros d’amende (sauf pendant la trêve hivernale, ou si le juge est saisi d’une demande de délai de grâce, ou encore si le local appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public).
f) Procès-verbal de réquisition de la force publique :
Passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, si les lieux sont toujours occupés, l’huissier de Justice sollicitera auprès de la Préfecture du Département, le concours de la force publique, préalable obligatoire avant toute mesure d’expulsion forcée.
La Préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse.
L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus implicite.
g) Procès-verbal d’expulsion :
Si le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice pourra alors prendre rendez-vous avec le commissariat de police ainsi qu’avec un serrurier pour procéder à l’expulsion forcée, à condition de ne pas se trouver dans la fameuse « trêve hivernale » qui s’écoule du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante.
La trêve hivernale est la période durant laquelle il ne peut être procédé à l’expulsion effective et forcée de l’intéressé. En revanche, cette période d’hiver n’interdit pas au bailleur de diligenter les actes nécessaires à l’obtention d’une décision d’expulsion ainsi que les actes préalables à l’exécution forcée de celle-ci, ni même de requérir le concours de la force publique. Simplement, en cas d’obtention du concours de la force publique, l’expulsion effective et forcée ne pourra avoir lieu avant le 1er avril qui suit l’autorisation de la préfecture.
Après avoir fait libérer les lieux de toutes personnes, l’huissier fera apposer les scellés par le biais du serrurier présent et dressera enfin un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.
CHERQUI & RICHEMOND Avocats – Baux d’habitation meublés :
De la même manière, notre Cabinet d’avocats à Paris vous accompagne dans toutes les procédures d’expulsion s’agissant de baux d’habitation meublés.
/ Avocat expulsion – Loi applicable :
Les baux meublés qui constituent la résidence principale du locataire sont régis par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
/ Avocat expulsion – Tribunal compétent :
La procédure d’expulsion s’agissant de baux d’habitation meublés est de la compétence exclusive du Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué.
/ Avocat expulsion – Procédure :
Contrairement à une idée très répandue, l’expulsion d’un locataire défaillant dans le paiement de son loyer, dans le cadre d’un bail meublé qui constitue la résidence principale du locataire, n’est pas plus facile ou plus rapide que dans le cadre de locaux vides.
La procédure d’expulsion sur acquisition de clause résolutoire est en effet la même que pour les locaux vides.
CHERQUI & RICHEMOND Avocats vous assistera dans toutes les procédures d’expulsion relatives aux baux d’habitation (vide ou meublé) en cas de défaut de paiement des loyers, afin de faire respecter vos droits.