De très nombreux contentieux surviennent entre vendeur et acquéreur, à la suite de la signature de l’avant-contrat de vente immobilière (compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d’achat), empêchant alors une réitération naturelle de la vente définitive par acte authentique.

CHERQUI & RICHEMOND Avocats – Promesse / Compromis de vente :

Les causes de conflits en la matière sont multiples. Néanmoins, il est possible de distinguer trois cas de figure habituels:

/ Avocat vente immobilière – Non levée d’une condition suspensive :

RAPPEL : Une condition suspensive est une condition qui soumet la réalisation définitive d’un contrat à la survenance d’un évènement, généralement dans des termes et délai déterminés. Ainsi, dés la survenance de cet évènement, le contrat est réputé réalisé. À l’inverse, faute de survenance de cet évènement dans les termes et délais contractuels, le contrat est réputé caduc.

L’avant-contrat de vente immobilière prévoit impérativement des conditions suspensives légales, comme la levée d’un droit de préemption urbain ou bien la traditionnelle condition suspensive d’obtention d’un prêt, (sauf renonciation expresse de l’acquéreur). Les parties peuvent également prévoir des conditions suspensives contractuelles comme par exemple, l’obtention d’un permis de construire sur le terrain vendu, la vente d’un autre bien immobilier, la libération du bien de toute occupation ou encore l’exécution de travaux précis.

Il arrive fréquemment qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuel déterminé, l’une des parties estime que cette non-réalisation est imputable au seul comportement de l’autre, et prétende alors à une indemnité.

Parmi toutes les conditions suspensives, celle qui génère en pratique le plus de contentieux est incontestablement celle de l’obtention d’un prêt. En la matière, le principe posé est qu’à défaut de réalisation de cette condition suspensive dans le délai déterminé, l’acquéreur est en droit de prétendre à la restitution de toutes sommes mises éventuellement sous séquestre chez un tiers (agent immobilier, Notaire) lors de la signature de l’avant-contrat.

Cependant, si la non-obtention du prêt dans le délai déterminé a pour origine la faute, la négligence, la passivité ou la mauvaise foi de l’acquéreur, le vendeur sera fondé à s’opposer à cette restitution et à prétendre à l’attribution de cette somme à titre d’indemnité en réparation notamment de son préjudice lié à l’immobilisation abusive et prolongée de son bien.

Le séquestre ne pourra se libérer des sommes qu’il détient qu’après arrangement amiable des parties ou décision de Justice exécutoire.

/ Avocat vente immobilière – L’une des parties change d’avis :

L’une des parties se refuse à réitérer l’acte de vente, alors même que l’ensemble des conditions suspensives légales et contractuelles prévues dans l’avant-contrat sont réalisées. Exemples : le vendeur a trouvé une bien meilleure offre d’achat ou l’acheteur n’est plus intéressé par le Bien.

En cas de promesse unilatérale de vente ou d’achat :

Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente ou une promesse unilatérale d’achat (cette dernière étant plus rare en pratique), seul le « promettant » (vendeur dans le premier cas, acheteur dans le second) est engagé de façon ferme et définitive à l’égard de l’autre partie appelée « bénéficiaire ». Le bénéficiaire, quant à lui, s’étant réservé une « faculté d’option », c’est-à-dire une faculté de contracter ou de ne pas contracter.

La différence concrète est la suivante : si c’est le Bénéficiaire qui est en faute, le Promettant ne pourra pas solliciter l’exécution forcée de la vente (à moins que le bénéficiaire n’ait officiellement levé l’option avant de se raviser). Il pourra en revanche prétendre à l’attribution intégrale de l’indemnité d’immobilisation mise à la charge du Bénéficiaire.

En cas de compromis de vente :

Si l’avant-contrat est un compromis de vente (appelée également « promesse synallagmatique »), les deux parties sont engagées de façon ferme et définitive, réciproquement l’une à l’égard de l’autre.

En conséquence, si l’une des parties se refuse à réitérer la vente, malgré la réalisation des conditions suspensives, l’autre partie pourra agir à son encontre, pour solliciter, à son choix, soit l’exécution forcée de la vente, soit la résolution de la vente à ses torts, avec en tout état de cause, l’attribution de dommages et intérêts en vertu de la clause pénale prévue au contrat.

Avant d’agir en exécution forcée de vente, si toutes les conditions suspensives sont levées, la partie qui n’est pas en défaut, devra, une fois dépassée la date limite de réitération de la vente, notifier par voie d’huissier, à la partie défaillante, une Sommation d’avoir à se présenter chez tel Notaire, tel jour à telle heure à l’effet de régulariser l’acte de vente et d’en payer ou d’en recevoir le prix, selon les cas. Si la partie sommée ne se présente pas, le Notaire dressera un Procès-verbal de carence. Si elle se présente mais refuse de signer la vente, le Notaire dressera un Procès-verbal de difficultés.

Sur la base dudit Procès-verbal, le Tribunal compétent pourra alors être saisi. Si le Tribunal ordonne l’exécution forcée de la vente, son jugement vaudra alors vente, et sera publié à la Conservation des hypothèques.

/ Avocat vente immobilière – Découverte d’un fait nouveau :

Il arrive souvent qu’au cours du processus de vente, l’une des parties soit informée d’un fait nouveau qui empêche à ses yeux la réalisation de la vente (par exemple, si l’acheteur découvre que l’un des lots de copropriété objet de la vente, n’appartient pas au vendeur).

Cette partie considérera son refus comme légitime et bien fondé. L’autre, non. À défaut d’arrangement amiable, la Justice sera saisie à la requête de la partie la plus diligente.

En règle générale, l’acquéreur sollicitera la résolution judiciaire de la vente aux torts du vendeur avec attribution de dommages et intérêts en vertu de la clause pénale, outre la restitution des sommes séquestrées.

De son côté, le vendeur sollicitera à son gré, soit la résolution judiciaire de la vente aux torts de l’acquéreur, soit l’exécution forcée de la vente, dans les conditions vues plus haut, avec dans les deux cas, l’attribution de dommages et intérêts en vertu de la clause pénale.

Enfin, l’agent immobilier éventuellement intervenu pourra, selon les cas d’espèce, agir en parallèle pour faire valoir ses droits, c’est-à-dire, soit, en cas d’exécution forcée de la vente, le paiement de sa commission, soit, en cas de résolution de la vente, le paiement de dommages et intérêts équivalents à la commission dont il aura été injustement privé, et ce, en vertu de la clause pénale prévue généralement à son profit dans l’avant-contrat.