L es causes de litiges postérieurs à la vente définitive d’un bien immobilier sont multiples. Aussi, seule la cause la plus courante de conflit sera abordée, à savoir la découverte par l’acquéreur, après la vente, d’un fait nouveau lui portant préjudice.

Dans une telle hypothèse, plusieurs fondements juridiques lui permettent, selon les cas d’espèce, de solliciter, soit l’annulation pure et simple et de la vente, soit des dommages et intérêts, soit les deux à la fois.

Les conseils d’un avocat sont alors indispensables pour obtenir réparation.

CHERQUI AVOCATS – Vices du consentement :

Le contrat de vente, et notamment de vente immobilière se forme par la seule rencontre des volontés. Le consentement est donc de l’essence même du contrat. Aussi, est-il nécessaire de s’assurer que ce consentement soit libre et éclairé, et donc qu’il n’ait pas été obtenu par vice.

En matière de vente immobilière, les vices de consentement les plus fréquents sont l’Erreur et le Dol.

a) L’Erreur peut constituer un vice de consentement entraînant la nullité de la vente si elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue. Il faut entendre par « qualités substantielles » les qualités qui ont déterminé l’acquéreur à acheter un bien déterminé. À titre d’exemple, la constructibilité d’un terrain.

L’Erreur doit également être excusable, c’est-à-dire que l’analyse de la situation ne permettait pas au contractant de s’en apercevoir (ce critère est apprécié in concreto, la capacité de chaque personne variant selon ses connaissances personnelles, son âge, son métier…). La preuve de l’Erreur pèse sur l’acquéreur.

b) Le Dol peut être défini comme étant toute ruse, tromperie ou manœuvre employée pour induire en erreur une personne afin de la conduire à contracter. Le Dol peut être également constitué par le fait de taire une information : on parle alors de « réticence dolosive ». Le Dol et la réticence dolosive doivent, tout comme l’erreur, porter sur des éléments déterminants du consentement de l’acquéreur, pour entraîner la nullité du contrat. Le Dol doit être prouvé par l’acquéreur.

L’acquéreur victime d’un tel vice du consentement pourra obtenir en principe la nullité du contrat, c’est-à-dire son annulation rétroactive, de sorte que le contrat est supposé n’avoir jamais existé. Cette action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’Erreur ou du Dol par l’acquéreur.

Il pourra également demander des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et ce, en plus de l’annulation du contrat, ou bien à la place de cette annulation sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (l’erreur ou le dol étant supposés intervenir avant la conclusion du contrat). Une telle action en responsabilité se prescrit par 5 ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

CHERQUI AVOCATS – Vice caché :

Le vendeur d’un bien, notamment d’un bien immobilier, est tenu légalement, envers l’acquéreur, à le garantir des vices cachés. Cette garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Est caché le défaut dont l’acheteur n’a pas eu connaissance au moment de la vente et qu’il ne pouvait pas déceler, compte tenu notamment de ses compétences et de la nature de la chose vendue. A ce titre, un acheteur professionnel pourrait se voir refuser une telle garantie, s’il exerce une profession lui donnant des compétences techniques au regard du bien acheté.

Le vice doit, bien entendu, être antérieur à la vente. Il doit être suffisamment grave, c’est-à-dire rendre la chose impropre à l’usage prévu, ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait payé un moindre prix s’il en avait été informé à temps.

L’action en garantie des vices cachés se prescrit par 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.

Dans le cadre d’une telle procédure, l’acheteur a le choix entre l’annulation rétroactive de la vente ce qui entraîne la restitution du bien en contrepartie de la restitution de la totalité du prix et des frais (action dite « rédhibitoire »), ou bien solliciter une restitution partielle du prix laissée à la libre appréciation du juge, en conservant le bien (action dite « estimatoire »).

En outre il peut demander des dommages et intérêts mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire s’il prouve que celui-ci connaissait l’existence du vice au moment de la vente.

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, sa mauvaise foi est présumée.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, par laquelle le vendeur se décharge de toute responsabilité pour les vices cachés ou apparents qui pourraient affecter l’immeuble, est tout à fait légale, à condition que le vendeur soit un profane, non professionnel de l’immobilier, puisque le professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue.

Cependant, si la mauvaise foi du vendeur apparaît a posteriori, c’est-à-dire qu’il est prouvé qu’il connaissait le vice au moment de la vente, il ne pourra opposer la clause d’exclusion des vices cachés à l’acquéreur, même s’il s’agit d’un vendeur profane non professionnel de l’immobilier.

CHERQUI AVOCATS – Loi CARREZ :

La loi du 18 décembre 1996 dite « loi Carrez » s’applique uniquement aux ventes de lots de copropriété existants (appartements, locaux professionnels ou commerciaux) d’une surface au moins égale à 8m2. Cela exclut les ventes de maisons individuelles ainsi que les ventes en état futur d’achèvement. Elle impose au vendeur de mentionner dans les promesses et contrats de vente la superficie privative exacte des lots de copropriété vendus à l’acquéreur.

La Loi CARREZ impose une simple déclaration du vendeur et non de recourir à un expert.

Cependant, en pratique, un certificat émanant d’un diagnostiqueur professionnel est annexé au contrat.

La superficie « loi Carrez » comprend les planchers clos et couverts et exclut :

• les balcons et terrasses non couverts,
• les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres,
• les dépendances (caves, garages, etc.),
• ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

À défaut d’une telle mention de superficie, l’acheteur peut intenter une action en nullité de l’acte de vente dans le délai d’un mois (cas extrêmement rare).

En revanche, en cas de déclaration de superficie erronée, si l’acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une différence d’au moins 5 %, il peut demander une restitution partielle du prix d’achat et des frais au prorata. Cette action en diminution de prix doit être impérativement exercée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente. C’est ce type d’action qui donne souvent lieu à contentieux.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à contacter directement notre Cabinet d’avocats à Paris pour répondre à toutes vos questions s’agissant des litiges postérieurs à la vente immobilière.