BAUX D’HABITATION : Jurisprudence Septembre 2011

La Cour de Cassation précise la date d’effet d’un congé délivré en lettre recommandée AR par le bailleur à son locataire, en matière de baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

L’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le congé donné par le Bailleur au locataire doit être délivré au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail (ou de ses reconductions tacites) et peut être délivré par acte d’huissier ou par lettre recommandée AR.

Se pose alors la question de la validité du congé délivré par lettre recommandée AR lorsque cette lettre est retirée tardivement (après la date limite des 6 mois calculés à rebours en partant de la date anniversaire du bail) ou bien lorsqu’elle n’est tout simplement pas retirée par le locataire.

La Cour d’appel de MONTPELLIER, statuant dans un sens favorable au Bailleur, avait crû pouvoir considérer que la date d’effet du congé délivré par lettre RAR était la date de présentation du pli par les services postaux, et non de sa remise effective au locataire, partant du principe que l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 parle de « réception » et non de « remise effective » et que statuer dans un sens inverse aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective du courrier dont l’existence lui était forcément connu.

Or, dans un arrêt en date du 13 juillet 2011, la Cour de Cassation, dans la continuité de ses décisions antérieures, sanctionne la prise de position de la Cour d’appel de MONTPELLIER, en rappelant que le congé délivré par lettre recommandée AR ne prend effet qu’à la date de sa remise effective au locataire, et ce, sur le fondement de l’article 669 du Code de procédure civile qui dispose :

« La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. »

Ainsi, s’il désire délivrer congé à son locataire par lettre RAR, le bailleur doit le faire suffisamment à l’avance pour prendre en compte le délai pendant lequel le locataire absent peut retirer sa lettre au bureau de Poste et prévoir la possibilité qu’il ne la réclame pas, pour se garder encore suffisamment de temps pour délivrer une seconde fois l’acte, cette fois-ci par huissier.

Cet arrêt s’ajoute à toute une série de jurisprudences diverses qui sont venues retirer toute validité à des congés délivrés par lettre RAR, soit parce qu’ils n’étaient pas retirés à temps, soit parce qu’ils n’étaient pas retirés du tout, soit parce que l’accusé de réception n’était pas signé par le destinataire du congé.

La prudence incite donc le bailleur à la délivrance systématique de la délivrance du congé par voie d’huissier de justice.

Notre cabinet d’avocats prône même de rendre obligatoire la délivrance d’un tel congé par voir d’huissier, à l’instar de ce qui existe en matière de baux commerciaux, ce qui limiterait bien des contentieux…