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Loyer du bail renouvelé

Le Cabinet CHERQUI Avocats, établi à Paris dans le 16e arrondissement (75116), vous assiste dans tous vos litiges relatifs à la fixation du loyer commercial.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions.

CHERQUI Avocats – Fixation du loyer commercial

Le Cabinet CHERQUI Avocats, établi à Paris dans le 16e arrondissement (75116), vous assiste dans tous vos litiges relatifs à la fixation du loyer commercial.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions.

CHERQUI Avocats – Fixation du loyer commercial :

/ Avocat loyer commercial – règles générales :

La durée d’un bail commercial classique ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire a la faculté de donner congé à son bailleur, à l’issue de chaque période triennale,  par voie d’huissier ou par lettre RAR moyennant un préavis de 6 mois, d’où l’expression « bail  3-6-9 ». Pour sa part, et sauf cas bien particuliers, le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’à l’issue de la durée initiale du bail, et ce, uniquement par voie d’huissier, moyennant un préavis de 6 mois.

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, sous certaines conditions.

Aussi, à l’occasion de la délivrance d’un congé à son locataire, le bailleur aura notamment la possibilité de lui offrir le renouvellement de son bail, soit aux mêmes charges et conditions, c’est-à-dire, moyennant un loyer plafonné sur la base de l’indice légal applicable (Indice des Loyers commerciaux – ILC – ou Indice des Loyers des activités tertiaires – ILAT-), soit moyennant un loyer déplafonné à la valeur locative réelle des lieux, si celle-ci est supérieure au loyer plafonné, et ce, à la condition de pouvoir justifier d’une cause de déplafonnement comme il sera vu ci-après.

Si le bailleur n’a pas délivré congé au locataire pour le terme du bail, 6 mois avant ce terme, c’est le locataire qui pourra demander au bailleur par acte d’huissier ou par lettre RAR et au cours  des six mois précédents la fin du bail, le renouvellement de celui-ci,  à compter de son terme. Il pourra solliciter ce renouvellement, soit moyennant un loyer plafonné sur la base de l’indice légal applicable évoqué ci-dessus, soit moyennant une baisse de loyer à la valeur locative réelle des lieux, si celle-ci est au contraire inférieure au loyer plafonné.

En l’absence de délivrance d’un congé ou de demande de renouvellement dans les délais ci-dessus stipulés, le bail commercial arrivé à son terme se poursuivra alors par tacite reconduction pour une durée indéterminée, de sorte que chacune des parties pourra délivrer congé à tout moment, et que le locataire pourra toujours former une demande de renouvellement du bail.

/ Avocat loyer commercial – fixation du loyer :

Si, lors de la conclusion du bail initial, le loyer est librement fixé d’un commun accord entre les parties, en revanche, la détermination du loyer lors du renouvellement est sérieusement encadrée par les textes.

La loi pose comme principe que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord amiable des parties sur celle-ci, le Juge éventuellement saisi du litige devra se référer aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, après avoir, le cas échéant, recueilli l’avis d’un Expert judiciaire.

Cependant, par exception au principe général, et afin de protéger le locataire, le législateur a institué le mécanisme du plafonnement en vertu duquel le loyer du bail commercial renouvelé ne peut excéder le montant résultant de l’évolution de l’indice national trimestriel applicable (à savoir l’indice des loyers commerciaux ou, le cas échéant, l’indice des loyers des activités tertiaires), alors même que la valeur locative lui serait supérieure.

A cet égard, même si cela va de soi, il est important de préciser que la règle du plafonnement à l’indice constitue par définition un « plafond » et en aucun cas un « plancher ». Dès lors, si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est bien à la valeur locative que le loyer de renouvellement devra être fixé, même si celle-ci est plus basse que le loyer en cours, voire plus basse que le loyer convenu lors de la signature du bail initial.

En outre, on parle de « déplafonnement » du loyer lorsqu’il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé sans application de la règle du plafonnement, c’est-à-dire à la valeur locative réelle des lieux, si celle-ci s’avère bien supérieure au loyer-plafond issu de l’application de l’indice légal.

Il y a déplafonnement de plein droit dans les cas suivants :

  • baux à usage exclusif de bureaux, aux baux portant sur des locaux monovalents, ou sur des terrains,
  • baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans,
  • baux commerciaux conclus pour une durée de 9 ans mais qui se prolongent par tacite reconduction pendant plus de 3 ans après leur date d’expiration, soit pendant plus de 12 ans.

Le loyer du bail renouvelé échappe également au plafonnement lorsque le bailleur rapporte auprès du Juge la preuve d’une modification notable, au cours du bail expiré, soit des caractéristiques des locaux loués, soit de la destination des lieux, soit des obligations respectives des parties, soit des facteurs locaux de commercialité.

La Loi PINEL en date du 18 juin 2014 a réformé ce point en instituant la règle dite du « plafonnement du déplafonnement » ou du « déplafonnement en escalier », aux termes de laquelle, en cas de fixation judiciaire du loyer à la valeur locative avec augmentation du loyer, celle-ci ne pourra être atteinte qu’après augmentation successive de 10% par an calculé sur le dernier loyer exigible au cours de l’année précédente.

Exemple :

Supposons un loyer exigible au jour de la date d’effet du renouvellement du bail de 100.000 € par an en principal.

Le Juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé à une valeur locative déplafonnée estimée à 200.000 €.

Le loyer sera alors rétroactivement de :

110.000 € pour la première année  (100.000 € + 10 %)

121.000 € pour la deuxième année (110.000 € + 10 %)

133.100 € pour la troisième année  (121.000 € + 10 %)

Et ainsi de suite…

Il est à noter que cette règle du « déplafonnement en escalier » ne s’applique pas si le droit au déplafonnement est acquis :

–          en raison d’une durée du bail devenue supérieure à 12 ans par l’effet d’une tacite prolongation pendant plus de 3 ans

–          en raison du caractère monovalent des locaux

–          en raison de la destination du bail à usage exclusif de bureaux

Enfin, il convient de préciser que l’ensemble des règles relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé (plafonnement à l’indice légal, lissage du déplafonnement à hauteur de 10% par an, fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative même si elle plus basse que le loyer initial de base…) ne sont pas d’ordre public. Dès lors, il est tout à fait possible aux parties d’y déroger et de les exclure, aux termes de leur bail commercial initial. »

/ Avocat loyer commercial – procédure de fixation :

En cas de désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé, une procédure bien spécifique, dont notre Cabinet d’avocats est coutumier, est prévue en vue de sa fixation. L’action judiciaire est ouverte à chacune des parties et doit être impérativement intentée dans un délai de deux ans. Les grandes étapes que notre Cabinet d’avocats mettra en œuvre sont les suivantes :

  1.  Notification d’un Mémoire en lettre RAR à la partie adverse et éventuel Mémoire en réplique adverse
  2. Un mois après : Assignation devant le Juge des loyers commerciaux pour une date d’audience
  3. Jugement fixant directement le loyer ou ordonnant une expertise judiciaire
  4. Le cas échéant : Expertise judiciaire
  5. Nouvel échange de Mémoires après dépôt du rapport d’expertise
  6. Jugement du Juge des loyers commerciaux fixant le loyer du bail commercial renouvelé avec effet rétroactif à la date d’effet du renouvellement du bail.

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