L’expulsion de squatters (ou « squatteurs ») est une entreprise toujours difficile et l’assistance d’un avocat rompu à ce genre de procédure est indispensable pour obtenir gain de cause, dans les meilleurs délais.
Au sein du Réseau CHERQUI, RICHEMOND & SIMOES, Maître Raphaël RICHEMOND a une grande expérience a une grande expérience en cette matière, ce qui lui permet de mettre en place les meilleures stratégies pour obtenir une expulsion rapide.
Ainsi, n’hésitez pas à contacter notre Cabinet d’avocat à Paris si vous avez à faire à des squatters et souhaitez récupérer la jouissance de votre bien immobilier.
Un squatter est une personne qui s’est introduite et occupe sciemment un logement ou un immeuble bâti sans droit ni titre, c’est à dire sans la moindre autorisation du véritable propriétaire, généralement entré dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces, contrainte, surprise ou effraction.
En matière d’expulsion de squatters, il est impératif de distinguer le squat d’une résidence secondaire, hypothèse fréquente, du squat d’une résidence principale, hypothèse exceptionnelle, ces deux cas de figure répondant à des régimes juridiques complètement distincts.
Il sera ici évoqué le cas du squat d’une résidence secondaire.
Pour le cas du squat d’une résidence principale => cliquer ici
CHERQUI, RICHEMOND & SIMOES Avocats – Expulsion des squatters d’une résidence secondaire :
Il faut entendre par « résidence secondaire » tout bien immobilier bâti (appartements, maisons, local commercial, professionnel ou industriel, etc..) ne constituant pas la résidence principale, c’est-à-dire le domicile du propriétaire ou du locataire victime d’un squat.
C’est uniquement dans ce cas de figure (qui est le plus répandu) que le fameux « délai de 48 heures », à compter de l’introduction des squatters dans les lieux, délai au cours duquel les services de police sont habilités à procéder à une expulsion forcée et immédiate, sans décision judiciaire ou administrative d’expulsion, est susceptible d’exister. Il convient d’insister sur le terme « susceptible ».
En effet, ce délai, issu de la pratique en matière de police judiciaire, est lié à l’enquête de flagrance, permettant aux officiers de police d’agir en « flagrant délit ».
Aussi, pour qu’il y ait « flagrant délit », encore faut-il qu’il y ait « délit ».
Le délit de « violation de domicile » prévu à l’article 226-4 du Code pénal, ne concerne que le « domicile » à proprement parler, c’est-à-dire la résidence principale, et ne s’étend donc nullement aux autres biens immobiliers. La jurisprudence refuse de l’étendre (il ne s’agit pas d’un délit de « violation de propriété » mais de domicile).
En revanche, l’article 322-1 du Code pénal qui réprime le délit de vandalisme évoque « la destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui », ce qui ne distingue naturellement pas entre la résidence principale et la résidence secondaire de la victime. En pratique, il s’agira de serrures ou de vitres brisées pour s’introduire dans les lieux
C’est donc uniquement en cas de délit de vandalisme dûment constaté par les services de police sur plainte de la victime que ces derniers seront habilités à agir en « flagrant délit » dans le délai de 48 heures suivant la commission de ce délit par les squatters introduits dans les lieux et donc à les expulser sans décision judiciaire ou administrative.
Dans le cas contraire, ou bien si le délai de 48 heures est expiré, le propriétaire ou locataire des lieux sera contraint d’engager à leur encontre une procédure judiciaire en vue d’obtenir une décision prononçant, d’une part, leur expulsion immédiate des lieux, et d’autre part, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Cependant, le propriétaire ou le locataire victime va préalablement être confronté à une difficulté de taille qu’il sera obligé de surmonter pour être en mesure d’engager une telle procédure d’expulsion : il devra, d’une part, démontrer que son bien est occupé, et d’autre part, recueillir l’identité exacte des occupants sans droit ni titres présents sur les lieux (au moins 1 seul d’entre eux suffit). En effet, on ne peut pas délivrer une assignation en expulsion « contre X ». Or, ces éléments ne sont pas toujours faciles à rapporter.
/ Avocat expulsion des squatters – Réunion des preuves :
Ainsi, à réception du dossier, notre Cabinet d’avocats recherchera et mettra en œuvre les moyens de preuve les plus rapides et efficaces : pièces diverses, attestations de voisins ou du gardien de l’immeuble, Procès-verbal de constat d’huissier relevant le nom inscrit sur la boite aux lettres, mais surtout Sommation Interpellative par voie d’huissier de justice afin d’interroger les occupants sur leur identité et le titre dont ils pourraient justifier.
La plupart du temps, les éléments recueillis au cours de cette phase d’instruction suffisent à établir tant l’état d’occupation du bien que les nom et prénom d’au moins un occupant, ce qui suffit à lancer la procédure.
Cependant, il peut arriver que ces moyens soient insuffisants et limités, si aucun nom ne figure sur la boite aux lettres, si aucun voisin ne veut attester, et surtout si l’huissier ne rencontre personne lors de ses passages.
Etant précisé que dans le cadre d’une sommation interpellative, l’huissier n’a pas le droit de pénétrer dans les lieux car, bien que cela paraisse ahurissant, un local, bien que squatté, constitue le domicile privé de l’occupant sans droit ni titre. A ce titre, l’occupant est protégé, à savoir que l’introduction dans un domicile privé (appartement, maison, ou bien dépendances d’un local commercial non accessibles au public) même par huissier, nécessite impérativement une autorisation du Juge judiciaire, gardien de la liberté individuelle (sauf dans le cas exceptionnel d’une saisie vente de meuble). A défaut d’une telle autorisation, l’infraction pénale de violation de domicile privé par effraction serait constituée.
Dans une telle hypothèse, préalablement à la procédure d’expulsion, notre Cabinet d’avocats plaidera une Requête devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, aux termes de laquelle il sollicitera du Juge qu’il rende une Ordonnance désignant un huissier de Justice afin de dresser constat et de relever l’identité des occupants, en l’autorisant à cet effet, à pénétrer dans les lieux avec l’assistance d’un serrurier si besoin est.
L’huissier de Justice désigné, se rendra alors sur les lieux et dressera alors un Procès-verbal de constat après avoir relevé les éléments de preuve trouvés sur place (quittance téléphone, EDF…) et susceptible de justifier de l’identité des occupants.
/ Avocat expulsion des squatters – Procédure devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire :
Sur la base des éléments de preuve réunis, notre Cabinet d’avocats saisira le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du domicile des lieux squattés d’une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants.
Dans certains cas d’extrême urgence dûment motivée (par exemple, une dangerosité particulière des locaux causant un risque imminent de sinistre), notre Cabinet d’avocats demandera au Juge du Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire la possibilité de le saisir par voie de référé d’heure à heure.
Si le squatter se présente à l’audience, il est fort probable qu’il adopte l’une des positions suivantes :
a/ soit faire valoir un bail « putatif » : C’est ce qu’on appelle couramment une escroquerie au bail.
Cette pratique consiste pour un individu qui se trouve être en possession des clefs d’un appartement (souvent grâce au précédent locataire), à se faire passer pour le propriétaire de celui-ci pour consentir un faux bail à autrui en contrepartie d’une forte somme d’argent en espèce. Le locataire putatif est en réalité bien souvent au courant de la situation. Il ne s’étonne pas d’ailleurs qu’après la conclusion du bail, on ne lui réclame jamais le moindre loyer. Le bail putatif, bien que parfois conclu de bonne foi par un occupant, ne pourra être opposable au véritable propriétaire des lieux.
b/ soit solliciter des délais d’expulsion : Le Juge d’Instance est généralement peu enclin à en accorder aux squatters, compte tenu de la mauvaise foi de ces derniers, entrés en effraction dans les lieux, à moins qu’il ne soit en présence d’une situation sociale et familiale exceptionnelle.
Si tout se passe bien, le Juge ordonnera l’expulsion des occupants avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter rétroactivement de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, outre aux dépens (frais d’huissier), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).
Une fois la décision de Justice en main, notre Cabinet d’avocats procèdera à sa signification par voie d’huissier à la partie adverse. L’acte de signification par voie d’huissier de Justice fera courir le délai d’appel pour chacune des parties (15 jours s’il s’agit d’une Ordonnance de référé, 1 mois pour un jugement). L’appel sera porté devant la Cour d’appel. En marge de la signification, si la décision est revêtue de l’exécution provisoire, l’huissier délivrera aux occupants un commandement de quitter les lieux, sauf dans le cas où un délai de grâce était exceptionnellement accordé par le Juge, auquel cas la délivrance d’un tel commandement sera reporté à l’issue dudit délai.
Le commandement de quitter les lieux laissera à l’intéressé et à tous occupants de son chef un délai de 2 mois pour libérer les lieux de tous meubles et occupation, sauf si le Juge a accepté, à notre demande, de supprimer ce délai, ce qui est généralement le cas. A compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’intéressé et tous occupants de son chef devront immédiatement libérer les lieux. En effet, depuis la Loi ELAN du 24 novembre 2018, si, aux termes de sa décision d’expulsion, le Juge a constaté que les personnes sont entrées par voie de fait, ils ne bénéficieront pas du délai de 2 mois habituellement associé au commandement de quitter les lieux pour libérer les locaux. le Juge ne pourra donc pas leur accorder ce délai, ni même un délai réduit. Dans cette hypothèse, le commandement prendra effet immédiatement. Il est notifié au Préfet. A partir du moment où il est délivré, son destinataire a la faculté de saisir le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire d’une demande de délais pour quitter les lieux. Le Juge peut accorder un délai pouvant aller jusqu’à 1 an. A cette occasion, notre Cabinet d’avocats ne manque pas de représenter les intérêts du propriétaire pour s’opposer à l’octroi de tout délai de maintien dans les lieux. La décision du Juge de l’Exécution est elle-même susceptible d’appel devant le Cour d’appel, dans le délai d’un mois suivant sa notification par le Greffe. En pratique, il est très rare que le Juge de l’exécution soit saisi par des squatters et encore plus rare qu’il leur accorde des délais de maintien dans les lieux.
Si les lieux sont toujours occupés à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, l’huissier de Justice sollicitera auprès de la Préfecture du Département, le concours de la force publique, préalable obligatoire avant toute mesure d’expulsion forcée. La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.
Si le concours de la force publique est accordé, l’huissier de Justice pourra alors prendre rendez-vous avec le commissariat de police ainsi qu’avec un serrurier pour procéder à l’expulsion forcée, étant précisé que les squatteurs d’une résidence secondaire bénéficient également des dispositions protectrices de la période d’hiver, mais que depuis la Loi ELAN du 24 novembre 2018, le Juge d’instance peut supprimer ou réduire ce délai de protection. A défaut d’une telle précision dans la décision de Justice, la trêve hivernale leur bénéficie par défaut.
Cependant, en pratique, même si le Juge en décidait autrement, il arrive que certaine Préfectures, selon la situation sociale des intéressés, refusent le concours de la force publique pendant cette période pour l’expulsion des squatters, et ce, afin d’éviter des troubles à l’ordre public ainsi qu’une mauvaise publicité…
La période d’hiver, qui s’écoule du 1er novembre au 15 mars suivant, est la période durant laquelle il ne peut être procédé à l’expulsion effective et forcée de l’intéressé.
En revanche, la période d’hiver n’interdit pas au propriétaire ou au locataire victime de diligenter les actes nécessaires à l’obtention d’une décision d’expulsion ainsi que les actes préalables à l’exécution forcée de celle-ci, ni même de requérir le concours de la force publique. Simplement, en cas d’obtention du concours de la force publique, l’expulsion effective et forcée ne pourra avoir lieu avant le 1er avril qui suit l’autorisation de la préfecture.