L’expulsion de squatters (ou « squatteurs ») est une entreprise toujours difficile et l’assistance d’un avocat rompu à ce genre de procédure est indispensable pour obtenir gain de cause, dans les meilleurs délais.
Au sein du Réseau CHERQUI & RICHEMOND, Maître Raphaël RICHEMOND a une grande expérience en cette matière, ce qui lui permet de mettre en place les meilleures stratégies pour obtenir une expulsion rapide.
Ainsi, n’hésitez pas à contacter notre Cabinet d’avocat à Paris si vous avez à faire à des squatteurs et souhaitez récupérer la jouissance de votre bien immobilier.
Un squatteur est une personne qui s’est introduit et occupe sciemment un immeuble bâti sans droit ni titre, c’est à dire sans autorisation du véritable propriétaire, généralement entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte (le plus souvent par effraction).
En matière d’expulsion d’occupants sans droit ni titre, il est important de distinguer les cas où la voie de fait peut être démontrée de ceux où il n’y a pas eu de voie de fait ou que celle-ci ne peut pas être démontrée.
En effet, la loi dite ASAP n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 a supprimé la distinction qui existait jusqu’à alors entre les squats de résidence principale et les squats de résidence secondaire, en élargissant le champ d’application de l’article 38 de la loi dite DALO n° 2007-290 du 5 mars 2007 qui institue une procédure administrative accélérée d’expulsion par la Préfecture, sans procédure judiciaire.
Le champ d’application de ce texte a encore été élargi par la loi du 27 juillet 2023.
Ainsi, depuis la loi ASAP, la procédure vise le domicile d’autrui, « qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale ». La notion de domicile est ainsi étendue, au sens de ce texte, à la résidence secondaire.
Le nouveau texte étend désormais également le champ de la procédure à tout « local à usage d’habitation ». Ceci permettra éventuellement d’appliquer cette procédure lorsque, par exemple, entre deux locations, ou juste après l’acquisition ou la construction d’un bien, ou l’achèvement de travaux, des locaux d’habitation étaient vides, le propriétaire n’ayant pas encore eu le temps d’emménager ou de réemménager.
Il est donc désormais nécessaire de savoir si une voie de fait a été commise afin de pouvoir déterminer si cette procédure administrative peut être applicable ou non.
En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale ou dans un local à usage d’habitation, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la procédure administrative d’expulsion peut éventuellement être mise en œuvre, sous certaines conditions. Pour en savoir plus => cliquer ici
Il est également possible de déposer plainte pour violation de domicile et espérer une expulsion par les forces de l’ordre dans les 48 heures de l’introduction illicite dans les lieux.
/ Avocat expulsion des squatters – La plainte pour violation de domicile et le fameux délai de 48 heures :
En de squat de son domicile, le premier réflexe du propriétaire ou du locataire victime doit être de déposer le plus rapidement possible, directement auprès des services de police, une plainte pour violation de domicile, en se munissant de toutes les preuves possibles que le logement squatté est bien sa résidence principale actuelle (documents fiscaux, attestations, factures…).
L’article 226-4 du Code pénal, modifié par la Loi du 27 juillet 2023 définit le délit de violation de domicile comme suit :
« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.
Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. »
L’infraction de violation de domicile a donc été étendue au « maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction » ce qui en fait une infraction continue quand l’occupant illégal se maintient dans les lieux. Ce détail n’est pas sans importance.
En effet, le fameux « délai de 48 heures » dont on entend souvent parler, est un délai issu de la pratique en matière de police judiciaire, lié à l’enquête de flagrance, permettant aux officiers de police d’agir en « flagrant délit ».
Ainsi, dès lors que l’introduction dans le domicile d’autrui s’est faite par le biais de « manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes », et que les squatteurs s’y maintiennent, les forces de l’ordre peuvent (en théorie) intervenir en les expulsant immédiatement au titre du flagrant délit tout au long du maintien dans les lieux, et ce, même s’ils s’y sont introduits depuis plus de 48 heures et sans qu’il soit nécessaire de prouver que ce maintien est également le fait de « manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ».
En effet, par définition, le « maintien » dans les lieux n’est pas un acte instantané pouvant constituer le point de départ fixe d’un délai, mais une situation continue qui peut être constatée à tout moment, de sorte que le délai de 48 heures n’expire jamais.
Cependant, en pratique, il arrive hélas bien souvent qu’une telle démarche ne suffise pas et que, par prudence ou face à certaines situations sociales, les services de police refusent d’expulser les squatteurs dans le cadre du flagrant délit, au motif qu’il n’est pas prouvé que « l’introduction » dans les lieux soit le fruit de « manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes », et ce, indépendamment d’un quelconque délai de 48 heures.
Lorsqu’il n’y a pas eu de voie de fait, que celle-ci ne peut pas être démontrée, ou qu’il ne s’agit pas d’un domicile ou local à usage d’habitation (cas de squat d’un local à usage commercial par exemple), la procédure judiciaire d’expulsion classique s’applique.
/ Avocat expulsion des squatters – Réunion des preuves :
Ainsi, à réception du dossier, notre Cabinet d’avocats recherchera et mettra en œuvre les moyens de preuve les plus rapides et efficaces : pièces diverses, attestations de voisins ou du gardien de l’immeuble, procès-verbal de constat de commissaire de justice relevant tout indice de l’identité de l’occupant (nom inscrit sur la boite aux lettres par exemple), sommation interpellative par voie de commissaire de justice afin d’interroger les occupants sur leur identité et le titre dont ils pourraient justifier.
La plupart du temps, les éléments recueillis au cours de cette phase d’instruction suffisent à établir tant l’état d’occupation du bien que les nom et prénom d’au moins un occupant, ce qui suffit à lancer la procédure.
Cependant, il peut arriver que ces moyens soient insuffisants et limités, si aucun nom ne figure sur la boite aux lettres, si aucun voisin ne veut attester, et surtout si le commissaire de justice ne rencontre personne lors de ses passages.
Etant précisé que dans le cadre d’une sommation interpellative, le commissaire de justice n’a pas le droit de pénétrer dans les lieux car, bien que cela paraisse surprenant, un local, bien que squatté, constitue le domicile privé de l’occupant sans droit ni titre. A ce titre, l’occupant est protégé, à savoir que l’introduction dans un domicile privé (appartement, maison, ou bien dépendances d’un local commercial non accessibles au public) même par commissaire de justice, nécessite impérativement une autorisation du Juge judiciaire, gardien de la liberté individuelle. A défaut d’une telle autorisation, l’infraction pénale de violation de domicile privé par effraction serait constituée.
Dans une telle hypothèse, préalablement à la procédure d’expulsion, notre Cabinet d’avocats déposera une Requête devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, aux termes de laquelle il sollicitera du Juge qu’il rende une Ordonnance désignant un commissaire de Justice afin de dresser constat et de relever l’identité des occupants, en l’autorisant à cet effet, à pénétrer dans les lieux avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est.
Le commissaire de Justice désigné, se rendra alors sur les lieux et dressera alors un Procès-verbal de constat après avoir relevé les éléments de preuve trouvés sur place (quittance téléphone, EDF…) et susceptible de justifier de l’identité des occupants.
/ Avocat expulsion des squatters – Procédure devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire :
Sur la base des éléments de preuve réunis, notre Cabinet d’avocats saisira le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de l’immeuble squatté d’une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par commissaire de justice aux occupants.
Dans certains cas d’extrême urgence dûment motivée (par exemple, une dangerosité particulière des locaux causant un risque imminent de sinistre), notre Cabinet d’avocats demandera au Juge du Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire la possibilité de le saisir par voie de référé d’heure à heure.
Si le squatter se présente à l’audience, il est fort probable qu’il adopte l’une des positions suivantes :
a/ soit faire valoir un bail « putatif » : C’est ce qu’on appelle couramment une escroquerie au bail.
Cette pratique consiste pour un individu qui se trouve être en possession des clefs d’un appartement (souvent grâce au précédent locataire), à se faire passer pour le propriétaire de celui-ci pour consentir un faux bail à autrui en contrepartie d’une somme d’argent. Le locataire putatif est en réalité bien souvent au courant de la situation. Il ne s’étonne pas d’ailleurs qu’après la conclusion du bail, on ne lui réclame jamais le moindre loyer. Le bail putatif, bien que parfois conclu de bonne foi par un occupant, ne pourra être opposable au véritable propriétaire des lieux.
b/ soit solliciter des délais d’expulsion : Le Juge est généralement peu enclin à en accorder aux squatteurs, compte tenu de la mauvaise foi de ces derniers, entrés en effraction dans les lieux, à moins qu’il ne soit en présence d’une situation sociale et familiale exceptionnelle.
Si tout se passe bien, le Juge ordonnera l’expulsion des occupants avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter rétroactivement de l’entrée dans les lieux ou de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, outre aux dépens (frais de commissaire de justice), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).
Une fois la décision de Justice en main, notre Cabinet d’avocats procèdera à sa signification par voie de commissaire de justice à la partie adverse. L’acte de signification par voie de commissaire de Justice fera courir le délai d’appel pour chacune des parties (15 jours s’il s’agit d’une Ordonnance de référé, 1 mois pour un jugement). L’appel sera porté devant la Cour d’appel. En marge de la signification, si la décision est revêtue de l’exécution provisoire, le commissaire de justice délivrera aux occupants un commandement de quitter les lieux, sauf dans le cas où un délai de grâce était exceptionnellement accordé par le Juge, auquel cas la délivrance d’un tel commandement sera reportée à l’issue dudit délai.
Le commandement de quitter les lieux laissera à l’intéressé et à tous occupants de son chef un délai de 2 mois pour libérer les lieux de tous meubles et occupation, sauf si le Juge a accepté, à notre demande, de supprimer ce délai, notamment en cas d’entrée dans les lieux par voie de fait. A compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’intéressé et tous occupants de son chef devront immédiatement libérer les lieux. A partir du moment où il est délivré, le destinataire du commandement a la faculté de saisir le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire d’une demande de délais pour quitter les lieux. Le Juge peut accorder un délai pouvant aller jusqu’à 1 an. A cette occasion, notre Cabinet d’avocats ne manque pas de représenter les intérêts du propriétaire pour s’opposer à l’octroi de tout délai de maintien dans les lieux. La décision du Juge de l’Exécution est elle-même susceptible d’appel devant le Cour d’appel, dans le délai d’un mois suivant sa notification par le Greffe. En pratique, il est très rare que le Juge de l’exécution soit saisi par des squatteurs et encore plus rare qu’il leur accorde des délais de maintien dans les lieux.
Si les lieux sont toujours occupés à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, le commissaire de Justice sollicitera auprès de la Préfecture du Département, le concours de la force publique, préalable obligatoire avant toute mesure d’expulsion forcée. La préfecture dispose d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.
Si le concours de la force publique est accordé, le commissaire de Justice pourra alors prendre rendez-vous avec le commissariat de police ainsi qu’avec un serrurier pour procéder à l’expulsion forcée, étant précisé que les squatteurs d’une résidence secondaire bénéficient également des dispositions protectrices de la période d’hiver, mais que le Juge peut supprimer ou réduire ce délai de protection. A défaut d’une telle précision dans la décision de Justice, la trêve hivernale leur bénéficie par défaut.
Cependant, en pratique, même si le Juge supprime le bénéfice de la trêve hivernale, il arrive que certaine Préfectures, selon la situation sociale des intéressés, refusent le concours de la force publique pendant cette période pour l’expulsion des squatteurs, et ce, afin d’éviter des troubles à l’ordre public ainsi qu’une mauvaise publicité.
La période d’hiver, qui s’écoule du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, est la période durant laquelle il ne peut être procédé à l’expulsion effective et forcée de l’intéressé.
En revanche, la période d’hiver n’interdit pas au propriétaire ou au locataire victime de diligenter les actes nécessaires à l’obtention d’une décision d’expulsion ainsi que les actes préalables à l’exécution forcée de celle-ci, ni même de requérir le concours de la force publique. Simplement, en cas d’obtention du concours de la force publique, l’expulsion effective et forcée ne pourra avoir lieu avant le 1er avril qui suit l’autorisation de la préfecture.