Les cas de mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle d’un administrateur de biens sont variés.

Cependant, dans l’immense majorité des cas, cette responsabilité est recherchée à la suite d’incidents de paiement des loyers.

Dans tous les cas, vous pouvez faire appel à notre Cabinet d’avocat à Paris pour rechercher la responsabilité d’un administrateur de bien ou si vous êtes vous-même mis en cause

CHERQUI & RICHEMOND Avocats – responsabilité des administrateurs de biens :

Le plus souvent, la responsabilité des administrateurs de biens est mise en cause à la suite d’incidents de paiement des loyers.

En effet, en présence d’un locataire défaillant dans le paiement de ses loyers, l’administrateur de biens doit pouvoir justifier à l’égard du bailleur qui lui a confié la gestion de son bien :

• des pièces de solvabilité qui ont motivé le choix du locataire, si c’est bien l’administrateur qui l’a sélectionné(justificatifs de revenus et de situation professionnelle…)
• de l’accomplissement, en temps et en heure, de l’ensemble des diligences nécessaires à la conservation des intérêts du bailleur, (recouvrement des loyers et expulsion)

Et ce, sous peine d’engager sa responsabilité civile professionnelle et contractuelle de mandataire.

Cette responsabilité est d’autant plus forte lorsque le mandat de gestion est assorti d’une assurance « loyers impayés » car les conditions générales de celle-ci imposent au mandataire, d’une part, des conditions strictes d’agrément du locataire, et d’autre part, des délais stricts à respecter pour la délivrance du commandement de payer et pour l’envoi de la déclaration de sinistre, le tout sous peine de refus d’indemnisation.

Concrètement, l’administrateur de biens devra s’assurer impérativement :

1°) en cas de souscription d’une assurance « loyers impayés » :

• que le dossier financier du locataire sélectionné repose sur des documents authentiques et présente une solvabilité concordante  avec les conditions générales de l’assurance « loyers impayés », de sorte que le locataire puisse être agréé par l’assureur, avant que le bail ne soit consenti ;
• que la déclaration de sinistre soit adressée à l’assureur dans le délai prescrit par les conditions générales imposées par le contrat d’assurance.
• que le commandement de payer soit délivré par huissier dans le délai prescrit par ces mêmes conditions générales ;

2°) à défaut d’assurance souscrite :

• que le dossier financier du locataire sélectionné repose sur des documents authentiques et présente une solvabilité concordante  avec les critères d’usage propres à limiter les risques d’impayés ;
• que le locataire présente des garanties externes telle qu’une caution solidaire solvable ou une caution bancaire ;
• que le commandement de payer soit délivré par huissier dans un délai rapide ;

Dans l’un et l’autre cas et en tout état de cause, l’administrateur devra s’assurer, dés l’expiration dudit commandement de payer, et si celui-ci reste infructueux, qu’un Cabinet d’avocats soit saisi dans les meilleurs délais aux fins d’assignation en expulsion.

Si l’administrateur de biens fait preuve de négligence en la matière, et que cette négligence est à l’origine du préjudice subi par le bailleur (en particulier, l’impossibilité d’être indemnisé par l’assurance loyers impayés), ce dernier pourra confier à un avocat le soin d’agir judiciairement à l’encontre de son mandataire, en responsabilité civile professionnelle, en vue d’obtenir une indemnisation intégrale de son préjudice.

Ce préjudice est généralement et notamment constitué:

• de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au jour de la libération effective des lieux par le locataire, déduction faîte du dépôt de garantie, et ce, dans la limite du plafond contractuel instauré par l’assurance loyers impayés dont le propriétaire a été privé par la seule négligence de son administrateur ;
• de l’intégralité des frais de procédure (frais d’huissier et honoraires d’avocat) que le propriétaire a dû assumer personnellement en vue de l’obtention d’une décision d’expulsion et de l’exécution de celle-ci à l’encontre de son locataire, dans la mesure où, en cas de mise en œuvre de l’assurance loyers impayés, celle-ci aurait pris lesdits frais de procédure intégralement à sa charge ;
• le cas échéant, des frais de remise en état de l’appartement, et ce, dans la limite du plafond contractuel instauré par l’assurance loyers impayés, dans la mesure où cette assurance comporte généralement une garantie « détériorations immobilières »

Le Tribunal compétent pour statuer sur la responsabilité de l’administrateur de biens sera le Tribunal Judiciaire, dans le cas où la totalité des demandes principales formées à son encontre excède la somme de 10 000€, ou bien le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, dans le cas où elles sont inférieures à cette somme.

Dans le cadre d’une telle procédure, l’administrateur de biens assignera en intervention forcée son assureur responsabilité civile professionnelle afin d’être garanti en cas de condamnation.

De sorte qu’il est très fréquent que ce type de procédure se solde par des arrangements amiables tripartites entre le bailleur, l’administrateur et l’assureur responsabilité civile professionnelle.

Notre Cabinet d’avocats est expert dans ce type de procédure dont le nombre ne cesse de s’accroître.