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Délivrance d’un congé

La délivrance d’un congé n’est pas une entreprise si aisée et l’assistance d’un avocat est souvent indispensable pour optimiser les différentes stratégies et mener à bien les procédures.

N’hésitez pas à faire appel à notre Cabinet d’avocats à Paris pour vous conseiller.

CHERQUI Avocat – Baux d’habitation classiques  (locaux vides et non meublés) :

La Loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locaux vides à usage d’habitationprincipale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, elle s’applique également aux locations meublées de résidence principale.

/ Avocat – Délivrance du congé :

Notre Cabinet d’avocats peut vous aider et intervenir de plusieurs manières, selon que :

  • le congé soit délivré par le locataire : le locataire peut délivrer congé à son bailleur à tout moment au cours du bail et sans motifs, à condition de le faire par lettre RAR ou par acte d’huissier, et de respecter un préavis de 3 mois (ramené à 1 mois dans certains cas comme la perte d’emploi ou la mutation professionnelle par exemple). Depuis la loi ALUR, le congé peut également être notifié par remise en main propre contre récépissé ou émargement et le délai du préavis va courir à compter de sa réception.
  • le congé soit délivré par le bailleur : le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire que pour le terme anniversaire du bail et au moins 6 mois à l’avance impérativement, à condition de le faire par lettre RAR ou par acte d’huissier ou par remise en main propre, contre récépissé ou émargement  et que le congé soit motivé, soit par l’intention de vendre le bien libre de toute occupation (congé pour vente) soit par l’intention de reprendre le bien aux fins d’habitation, (congé aux fins de reprise pour habiter) soit par un motif légitime et sérieux (congé pour motif légitime et sérieux). L’acte d’huissier est fortement recommandé pour conférer une date certaine et pour s’assurer du respect des mentions obligatoires prescrites par la Loi, à peine de nullité.

Il convient de rappeler que la durée du bail d’habitation classique, sauf cas du bail dérogatoire, est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale. A défaut de congé délivré par le bailleur dans les formes et délais ci-dessus, le bail parvenu à son terme est reconduit par tacite reconduction pour une durée équivalente à celle du contrat initial. Le préavis pour le congé délivré par le locataire est également réduit à un mois dans les « zones tendues » depuis la loi ALUR.

Aussi, les règles de délivrance du congé sont applicables à l’occasion de chaque anniversaire de la reconduction du bail.

Important : Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en délivrant l’un des trois congés ci-dessus visés si le locataire est âgé de plus de 65 ans et si les ressources annuelles de ce dernier sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans des limites géographiques précises ne lui soit proposé. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables si le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

Enfin, avec la loi ALUR, la possibilité de donner congé et la durée du bail sont suspendues en cas de déclaration d’insalubrité et de péril.

a) Le congé pour vente :

Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix de vente, hors frais de Notaire, les conditions de la vente projetée (charge des frais notariés, modalités de paiement du prix) ainsi que la consistance du bien vendu qui doit correspondre exactement aux locaux objets du bail.

Depuis la loi ALUR, il doit également être accompagné d’une notice d’informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

L’acquéreur d’un bien occupé peut délivrer au locataire un congé pour vente pour le terme du bail en cours à la condition impérative que ce terme intervienne plus de trois ans après la date d’acquisition du bien. (Ce n’est le cas, par définition que lorsque le bail a été conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 3 ans).

Dans le cas contraire, si ce terme intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien, le bailleur ne pourra désormais donner congé pour vente à son locataire qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire (droit de préemption légal) : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose ainsi, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Il convient de préciser que, même après le départ du locataire des lieux, si le bailleur entend finalement vendre le bien à un tiers à un prix inférieur à celui stipulé dans le congé, il devra, directement, ou par le biais de son Notaire, notifier à son ancien locataire un nouveau droit de préemption à hauteur du nouveau prix.               

Notre Cabinet d’avocats peut ainsi s’assurer que votre congé pour vente soit  régulièrement délivré.

b) Le congé aux fins de reprise pour habiter :

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire en cas de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Par ailleurs, si le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le bénéficiaire peut être l’un des associés de cette société.

En dehors de ce dernier cas, le bailleur personne morale ne peut délivrer de congé aux fins de reprise pour habiter. Enfin, lorsque le logement est en indivision, tout membre de l’indivision peut être désigné bénéficiaire du congé.

Avec la loi ALUR, l’acquéreur d’un bien occupé ne peut délivrer congé pour reprise au terme du bail en cours que si le terme intervient plus de deux ans après l’acquisition. Dans le cas contraire, si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition du bien.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

A l’expiration du congé, c’est-à-dire au terme du bail, si le locataire n’a pas libéré les lieux, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Il est important de préciser que les nouvelles règles de congé de la Loi ALUR ne s’appliquent qu’aux contrats de location conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014.

Notre Cabinet d’avocats peut s’assurer de la validité de votre congé aux fins de reprise pour habiter.

c) Le congé pour motif légitime et sérieux :

Un motif est légitime s’il tend à la protection des intérêts du bailleur. Il est sérieux s’il présente une certaine gravité. Le Juge apprécie souverainement ces deux conditions.

Le motif légitime et sérieux correspond essentiellement à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations essentielles, comme par exemple, le défaut répété du paiement du loyer aux termes convenus, la sous-location interdite, ou l’inoccupation des lieux à titre de résidence principale. Mais il peut correspondre également à la nouvelle utilisation que le bailleur entend faire de son bien, comme par exemple son souhait de démolir et de reconstruire dans le cadre de l’expropriation et de la réhabilitation de l’immeuble.

Ce type de congé peut émaner indifféremment d’un bailleur personne physique ou morale.

A l’expiration du congé, c’est-à-dire au terme du bail, si le locataire n’a pas libéré les lieux, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

De la même manière, les conseils de notre Cabinet d’avocats vous permettent d’assurer la régularité d’un congé pour motif légitime et sérieux.

/ Avocat – Procédure d’expulsion consécutive au congé :

Si, à l’expiration du congé délivré, le locataire se maintient sans droit ni titre dans les lieux, notre cabinet d’avocats engagera, par voie d’assignation délivrée par huissier pour une date d’audience donnée, une procédure ordinaire en validation de congé et expulsion à l’encontre du locataire devenu sans droit ni titre devant le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble loué, exclusivement compétent.

Dans le cadre d’une telle procédure, le locataire, s’il se présente ou se fait représenter, aura la faculté :

  • Soit de contester la validité  du congé délivré  et d’en demander l’annulation pour vice de fond ou de forme (par exemple, non respect du délai de préavis de 6 mois, absence d’une mention obligatoire, mauvaise qualité du bénéficiaire, caractère illégitime du motif avancé…) : si le Juge retient une cause de nullité, il rejettera les demandes du bailleur et le bail sera alors reconduit pleinement au profit du locataire pour une durée équivalente à la précédente.
  • Soit d’invoquer le caractère frauduleux du congé. Le juge exerce alors ce qu’on appelle un contrôle « a priori ». En matière de congé pour vente, le congé sera considéré comme frauduleux « a priori » s’il est délivré moyennant un prix de vente manifestement excessif et dissuasif qui n’a d’autre visée que l’éviction du locataire. Sauf si la fraude est véritablement flagrante, le Juge ordonnera, par jugement préalable, la désignation d’un Expert Judiciaire afin qu’il se rende sur place et qu’il donne son avis sur la valeur vénale du bien à la date du congé. Une nouvelle audience suivra alors le dépôt du rapport de l’Expert. En matière de congé aux fins de reprise pour habiter, le congé sera considéré comme frauduleux « a priori » s’il est clairement établi que le bailleur n’a pas l’intention réelle de reprendre les lieux mais simplement d’évincer le locataire. Ceci étant, en pratique, cette sanction est très rarement prononcée car la preuve d’éléments objectifs de l’intention frauduleuse est très difficile à rapporter à ce stade du dossier. Elle sera plus facile à rapporter ultérieurement.
  • Soit de ne pas contester la validité du congé mais de solliciter des délais d’expulsion qui peuvent aller de 1 mois à 1 an en fonction d’une part de la situation personnelle du locataire (bonne foi, âge, situation de santé, de famille et professionnelle) et d’autre part, de l’urgence que représente la libération des lieux pour le propriétaire (par exemple: Un retraité ayant besoin de vendre impérativement). Le Tribunal d’Instance rendra alors, soit un jugement de rejet des prétentions du bailleur, soit un jugement de validation de congé et d’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique à l’issue, le cas échéant, d’un délai de grâce. La décision sera susceptible d’appel, dans le délai d’1 mois à compter de sa signification par huissier. L’appel sera porté devant la Cour d’appel. S’il ordonne l’expulsion, le Jugement condamnera également le locataire à une indemnité d’occupation mensuelle, outre aux dépens (frais d’huissier), et, la plupart du temps, à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).

Dans tous les cas l’assistance d’un avocat lors de ces procédures est indispensable.

/ Avocat – Contrôle de la fraude a priori et « a posteriori » :

Il arrive très fréquemment qu’une fois parti des lieux loués, à la suite du congé délivré, le locataire saisisse à son tour le Tribunal d’Instance  à l’encontre du bailleur d’une demande de réintégration dans les lieux mais surtout d’une demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l’éviction des lieux, s’il constate « a posteriori » le caractère frauduleux du congé.

La loi ALUR ajoute des sanctions a posteriori. Désormais, la fraude au congé du bailleur pour vente ou reprise sera sanctionnée par une amende pénale allant jusqu’à 6.000 euros pour une personne physique et 30.000 euros pour une personne morale. Le locataire pourra se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice.

En matière de congé pour vente, le congé sera réputé frauduleux si le locataire prouve que depuis son départ des lieux, et pendant un certain laps de temps, le bailleur a cessé toute publicité ou n’a entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre. Cette présomption de fraude sera encore plus forte si le logement est finalement reloué moyennant un loyer bien supérieur…

En matière de congé pour reprise aux fins d’habiter, le congé sera réputé frauduleux si le locataire prouve que depuis son départ des lieux, et depuis un délai raisonnable, le bénéficiaire de la reprise n’a pas emménagé dans les lieux. Cette présomption de fraude sera encore plus forte si le logement est finalement reloué moyennant un loyer bien supérieur…

Dans l’un et l’autre cas, il ne s’agit pas d’une présomption absolue de fraude, et le bailleur tentera, par l’intermédiaire de notre cabinet d’avocats, d’exposer au Tribunal les causes légitimes qui expliquent l’absence de vente ou l’absence d’occupation personnelle des lieux par le bénéficiaire de la reprise. Si de telles causes légitimes sont retenues, le Tribunal rejettera alors les demandes du locataire.

Notre Cabinet d’avocats est expert dans ce type de procédure et nos avocats peuvent vous conseiller et vous défendre lors de la délivrance d’un congé en s’assurant du respect de vos droits.

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