Cherqui / Richemond Avocats – Newsletter octobre 2026
La lettre de Grégory CHERQUI
Avocat à la Cour · Octobre 2026
Baux commerciaux
Deux décisions à retenir en octobre
Le locataire qui achète ses murs peut-il récupérer les frais d’agence qu’il avait accepté de payer ? Et lorsque les locaux appartiennent à plusieurs propriétaires indivis, à qui faut-il signifier un projet de cession du bail ?
Deux arrêts d’octobre de la Cour de cassation apportent des réponses concrètes.
Dans cette édition
01 La restitution des honoraires d’agence
02 La cession du bail en présence d’une indivision
01 / DROIT DE PRÉFÉRENCE
Achat des murs : peut-on récupérer les frais d’agence déjà acceptés ?
Une locataire avait accepté une offre de vente comprenant des frais d’agence. Après l’acquisition, elle en demandait la restitution. Son accord préalable pouvait-il lui être opposé ?
Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation examine une vente au prix de 2 070 000 euros, dont 78 660 euros de frais d’agence.
Lorsque le locataire accepte l’offre notifiée dans le cadre du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, les honoraires de négociation ne lui sont pas dus. Leur paiement peut être restitué, même s’il en connaissait le caractère indu.
Avoir accepté les frais ne suffit pas à les rendre exigibles.
La Cour casse l’arrêt qui avait opposé au locataire son acceptation des frais et renvoie l’affaire. Elle ne prononce pas elle-même la condamnation définitive au remboursement.
Le réflexe pratique : pour le locataire acquéreur, faire examiner l’offre, l’acte et les preuves de paiement ; pour le bailleur, vérifier la répartition des honoraires avant notification. Cette solution concerne l’exercice du droit légal de préférence.
Cession du bail : faut-il avertir chaque propriétaire indivis ?
Dans le cadre particulier de la cession-déspécialisation prévue par l’article L. 145-51 du code de commerce, le bailleur dispose de deux mois pour s’opposer au projet. Mais à qui signifier celui-ci lorsque le bail a été consenti par plusieurs propriétaires indivis ?
Par un arrêt du 15 octobre 2026, la Cour de cassation précise que le délai ne court à l’égard des indivisaires bailleurs qu’après signification à chacun d’eux. Une exception est admise lorsqu’ils ont donné à l’un d’entre eux un mandat spécial pour recevoir cette signification.
Le réflexe pratique : identifier tous les bailleurs indivis et vérifier les actes de signification ou le mandat spécial avant de considérer le délai comme expiré. Cette solution vise le mécanisme particulier de l’article L. 145-51 et ne doit pas être généralisée à toute cession de bail.
Achat des murs : dans le cadre du droit légal de préférence, les honoraires d’agence peuvent être restitués même si le locataire avait accepté de les payer.
Cession-déspécialisation : le projet doit être signifié à chaque bailleur indivis, sauf mandat spécial donné à l’un d’entre eux.
En pratique : réunir l’offre, les actes, les justificatifs de paiement et de signification avant de faire examiner votre opération.
