Cherqui / Richemond Avocats – Newsletter septembre 2026
La lettre de Grégory CHERQUI
Avocat à la Cour · Septembre 2026
Baux commerciaux
Trois décisions à retenir à la rentrée
Une hausse forfaitaire du loyer peut-elle être prévue dès la signature du bail ? Le bailleur peut-il renoncer à vendre après avoir adressé une offre à son locataire ? Et combien de temps ce dernier dispose-t-il pour agir si le local a été vendu sans respecter son droit de préférence ?
Trois arrêts récents de la Cour de cassation apportent des réponses concrètes.
Dans cette édition
01 L’augmentation automatique du loyer
02 La renonciation du bailleur à vendre
03 Le délai pour contester une vente
01 / FIXATION DU LOYER
« Le loyer augmentera de 3 % chaque année » : une clause valable ?
On pouvait le penser : aucun indice n’est utilisé et les parties ont convenu de cette augmentation dès la signature du bail. La Cour de cassation vient de rappeler que ce raisonnement ne suffit pas.
Dans un arrêt du 3 septembre 2026, elle examine une clause prévoyant, à partir de la troisième année, une révision annuelle avec une hausse garantie de 1,5 % par an.
Une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni limite de durée, ne fixe pas simplement le prix initial du bail. Elle organise une révision à la seule hausse, susceptible d’excéder la variation des indices et de faire échec aux règles d’ordre public de la révision des loyers commerciaux.
Sanction : la clause est réputée non écrite.
L’absence de référence à un indice ne met donc pas une hausse forfaitaire annuelle à l’abri. En revanche, la Cour distingue expressément le loyer progressif par paliers, dont les niveaux, les dates et le plafond sont déterminés dès l’origine.
Le réflexe pratique : relire les clauses qui promettent au bailleur une augmentation automatique et indéfinie de X % par an ; lorsqu’une montée en charge du loyer est recherchée, fixer des paliers datés et un plafond déterminé.
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial, il doit, sauf exception, en proposer prioritairement l’acquisition au locataire. Mais peut-il finalement abandonner son projet après avoir notifié l’offre ?
Dans son arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation distingue deux situations. Pendant le délai légal d’un mois, le bailleur ne peut pas vendre le local à un tiers. En revanche, s’il renonce à vendre et rétracte son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée, celui-ci ne peut pas obtenir la vente forcée.
La rétractation peut ouvrir droit à réparation, mais elle empêche la formation de la vente. Le réflexe pratique : pour le locataire réellement intéressé, ne pas attendre inutilement la fin du mois pour accepter l’offre ; pour le bailleur, distinguer une renonciation effective à vendre d’une vente à un tiers pendant ce délai.
Vente sans offre au locataire : quand commence le délai pour agir ?
Un locataire apprend que ses locaux ont été vendus sans que son droit de préférence ait été respecté. Doit-il attendre de recevoir l’acte authentique et de connaître le prix de vente pour faire courir le délai de prescription ? Non.
Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation juge que l’action en nullité se prescrit par deux ans à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente, même s’il n’en connaît pas encore le prix ni les conditions détaillées.
Le réflexe pratique : dater et conserver le premier courrier ou échange révélant la vente. Pour le locataire, il faut apprécier sans attendre les suites à donner ; pour le bailleur et l’acquéreur, la preuve de cette date peut être décisive en cas de litige.
